合富辉煌广州文德碌姆项目营销推广方案.pptVIP

文德路项目营销推广方案;本案所研讨的问题;本案将从以下方面进行阐述;【一、项目理解】;项目基本资料;;项目自身配套 ;项目周边配套 ;项目优劣势分析;劣势： ——户型设计有缺陷，部分单位采光及通风差 ——由于货量超过500套，仅靠周边市场的消化力是不够的，如何拉动附近区域有经济实力的客户选择该项目，将是营销推广的重要课题 ——周边烂尾项目较多,对于本区买家来说,会对项目的进度抱有一定的戒备心 ——发展商在广州的知名度不大，项目前期宣传上将要用更多精力去做实力铺垫;【二、目标客户群定位】;目标客户群定位;——本区域换房客 原区域住户为了改善、提高生活水平，在该区域换房升级，基本以三房以上单位为主 需求面积：120-140M2的三房以上不等 ——政府公务员 由于越秀和东山两区的合并，使该区域的行政机关人员高度集中在本案附近，在考虑工作与生活的便捷，会有迁入本区； 需求面积：120-140M2的三房以上不等 ;——本区域及周边区域重视子女教育的年轻夫妇 为了子女的教育问题而选择该项目居住，多以选择两房－三房单位为主 需求面积：80-100M2左右２－３三房;——本区域离巢独立生活、但又不愿离父母距离太远的年轻人 由于经济基础较弱，一般会选择一房－两房单位为主 需求面积：40－80M2左右１－２房 ——北京路商圈、文德路字画市场、周边其它专业市场的生意人 有一定的经济实力，由于生意相对稳定，希望将住家搬迁至附近方便生活 需求面积：80-120M2以上单位;他们的共同特征：;他们的职业特征：;综上所述，我们认为，该项目的目标客户群应该定位为： 以东山、越秀（现统一划为越秀区）原住户、提升生活质素的客户为主（45％），同时有相当大比例为子女教育而迁入该区域的其他区域客户（35％），此外，还有部分在该区域从事商业活动并有一定的经济能力的客户也将从生活方便的角度考虑在此置业（15－20％）。;【三、项目定位】;项目定位;1、竞争力的提出;2、竞争力的体现;核心竞争力的提炼 对于本项目，项目的核心竞争优势是— 教 育 但，单纯的教育演绎，难以形成长线的推广优势和更广泛地吸引外区消费力。 而且，政府不断出台相关政策保护广州传统文化，为项目营造的良好的社会氛围。;文德路项目竞争力搭建;文化产业对项目核心竞争力的体现;文化优势的延展——文化产业嫁接;历史上的书院文化;历史上的书院文化 ;现代教育氛围;项目历史文化氛围;2000年城源文化的沉淀就是项目与别不同的价值； 历史与现代教育文化的汇聚点，体现项目恒久不变的价值； 现代教育设施的汇聚，是抛离竞争对手的核心价值。;越秀区是广州原居民最集中，居住时间最悠久的区域； 保持着最纯粹的生活习俗和最和谐的邻里生活氛围； 项目的发展将在现代居住氛围中，将这种邻里的生活氛围充分营造并体现在业主的生活当中去。;企业品牌的搭建： ;商场+写字楼+住宅； 集住公商于一体完善的社区配套； 宜商宜居的综合性物业。;同区最具规模的产品 + 文化产业 + 城市核心历史沉淀、发源地 文化世家;据此，我们的项目定位为：;越秀中心—— 明确项目所处的城市政治、文化中心的地理位置 现代首席文化世家—— 点明项目在该区域文化、艺术方面所处的传统龙头位置，突出其重要的文化气质，同时表明21世纪对项目所赋予的时尚气息 东方逸墅—— 谐音“东方艺术”，既体现了项目浓郁的文化气息，又含蓄地表明了项目清幽雅致、内敛不张扬的独特个性;备选定位语： １、越秀·东园 2、越秀·楚庭;价格定位 针对项目周边住宅项目，我们作出以下相关市场调查;天伦花园;规模普遍不超过1万M2，以单体楼或联体楼为主。依托老城区成熟生活配套，多数项目没有自身配套（如会所、园林）； 户型多为标准平面设计，鲜有创新元素注入，间隔方正，以两房两厅和三房两厅为主，售价6200-7300元/M2（含标装），管理费1.5-2元/M2 ； 客户以周边老城区居民及为子女教育着想的置业者居多，以二次（或以上）置业的自住客为主，投资客并不多；;自住客购房最关注因素：发展商实力、户型居住功能、楼价； 相当部分商品房承担着老城区的回迁责任； 存在一些2000年前动工目前闲置的项目； 品牌发展商（城总、富力、方圆）善于打造精致产品，买家追捧。;面积及户型分析;面积及户型分析;价格及销售分析;通过市场修正法，项目的目标价格为6700元/平方米。; 根据以上市场调查及对比分析，我公司有信心将项目价格定位为： 7500-8300元/平方 （含600-800元/平方雅致装修）;【四、住宅建筑设计建议】;合富辉煌建议;住宅原户型比例;结论：;原方案修改建议;第一栋;第二栋;第三栋;第四栋;住宅细节设