合生创展上海东郊系念目策略思考.pptVIP

合生东郊项目策略思考 2008.04 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 后市预判，别墅市场惜售年代刚刚开始 PART1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 整体市场回顾——价格提升跃上新水平，但成交量有所下降 我们看到，5-6月份市场出现一波罕见的成交放量，众多独立别墅均呈现热销局面，受此影响，各项目纷纷提价，市场均价逐渐走高，至10月份已达2.3万元/平米，同比上升37.4%；而到10月份前后，受到紧缩型财政政策影响，特别是在连续的调整利息和储备金率之后，市场观望气氛渐浓，成交下降，但成交价格依然保持较高水平。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 个案走势回顾——兰乔圣菲价格全年升幅达6成5 从兰乔圣菲07年的成交走势来看，正好佐证整体市场的表现。该案5-6月份成交量急速拉升，月均成交超过10套，而此后成交量渐趋下降，到12月份已经无成交，购房者多持观望态度。该案的成交价也在6月份以后开始提升，报价由1月的3万元/平米上升年底的5万元/平米。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 政策理解——贷款政策对顶级别墅的影响在于一时 颁布日期 05年6月 2006年至今 07年第四季度 颁布单位 人民银行上海分行 人民银行 人民银行 内容 别墅按揭贷款的成数控制在六成以下。 9次提高基准利率，房贷成本急剧升高，房地产的资金杠杆功能被弱化。 贷款额度硬着陆 资金供给 事实上， 贷款额度在07年第四季度的硬着陆，才是对本轮房市产生冷却作用的关键因素——因为这是真正降低楼市资金的供给，这其中影响最大的是独立别墅项目。 但是，考虑到08年奥运这样的大型体育政治事件的发生，将是历史性的标志事件，地产市场的价格应当是出于稳定的立场而调控，随着“后奥运”时代的到来，房地产资金的供应链将很可能重新被重新充实，价格将重拾升浪，别墅作为富人终极化的个性象征和人民币资产仍然有较大升值空间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 后市展望——从量价关系看，后市进入惜售年代 供应量----后市供应量仅能维持4年 在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放出之后，预计08-09年市场上高档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放量，其中佘山约12万供应量，东郊约27万供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。 成交量—— 易居统计发现，05-07年独立别墅分别成交71，93和94万平米。在供应和信贷政策趋紧的形势下，预计成交量会有所下降。 成交价 顶级别墅成交价已运行到高位，在07年底观望气氛影响下，预计08年上半年将会出现短暂稳定，但由于供需失衡的不可逆转，价值长期看好，高端物业的持有者惜售心态普遍。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目认知——城市别墅 从西郊到东郊 PART 2 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 西郊板块 解放前：虹桥高尔夫 60年建造西郊宾馆 解放后：西郊公园 80年代虹桥开发，虹桥商务区形成 最早来沪外籍人士开始聚集 50年扩建虹桥机场 40年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年