重庆棕榈泉项目商业牡发展策略建议.pptVIP

October 10, 2008 ;撰稿思路;了解; 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。;外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 ;典型外向型社区商业业态组合规划;典型中间型社区商业业态组合规划;典型内向型社区商业业态组合规划;社区商业业态组合原则;定性;定性;区域;项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达113328人，到2012年将达到175979人以上。其中中高端消费群体占据70%以上。;第三新区及保税港区成立的影响; 项目SWOT分析;索斯观点1;剖析;典型案例：星河湾;剖析;典型案例：锦绣香江;剖析;剖析;功能分区;铺位面积比;完善的社区配套是大盘走向成熟的基础 定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂 恰当的区域配套是走向城市化的必备要素;棕榈泉应首要完善社区配套，其次应结合北部新区的未来发展重点考虑餐饮娱乐和文化休闲等特色配套;建议;社区商业各业态的分布特点;社区商业各业态的位置特点;社区商业主要招商策略;建议1;建议2;建议3;项目租售模式 ;附件1：难点及解决之道;传统观念的投入： 招商——招商是法宝，是解决一切难题的万能钥匙…… 管理——做点广告，搞点活动，商气就有了…… 真正需要的投入： 调研——调研不仅仅限于区域和竞品，还有目标市场的需求和潜在需求 规划——结合市场和地块属性进行定位和规划、产品设计、市场测试、调整 招商——寻找目标合作伙伴，达成共识、量身修建，共同打造 培育——舍弃部分利润，投入??源、与商家共同面对市场风险 运营——组建专业的经营及管理团队，投入长期的运营管理;原因1：前期商业在未成熟之前，商家为了生存，会有一些业态或档次与项目定位之初的规划不相符。但随着成熟后影响力的扩大，消费者结构发生了改变，业态的配比、商家的组成及档次都会发生改变，并逐渐向项目之初的定位规划靠近，只要运营商在这个阶段注意把控，最终将达到比较理想的状态。 原因2：出于市场的考虑，所有的商业项目基本上都会经历这样的一个逐渐改变的过程。由于相当多的开发商在前期市场还没有形成之前，对商家的档次及品牌的要求过高，极力想达到理想中的完美状态，脱离了现实的市场情况，失去了成功招商的最好时机，导致失败案例比比皆是。; 非常感谢重庆棕榈泉给我司这样的机会，让我们能够 展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力！ 秉承对贵司项目负责的态度，我司在有限的时间内， 通过对有限的信息进行了初步专业的分析，仅供此次参考！ ;THANKS