东莞锦龙凤岗项前是期定位报告.pptVIP

东莞锦龙又一城前期策划报告 深圳中原事业六部;前 言;报告思路;项目研判——经济指标;项目研判——项目四至;沿路有噪音影响＋景观资源缺乏＋不规则长方地形;核心问题;市场分析;地处东莞市东南端， 呈倒三角形插入深圳， 东靠深圳龙岗区 北邻东莞塘厦镇， 西临深圳观澜、平湖。 ;三正半山豪苑;全镇面积82.5平方公里,镇辖11个行政村、1个居委会 户籍人口约2万人，外来人口22万人 广东省的著名侨乡，近2万名华侨 现有外向型企业1139家，全镇国内生产总值19.1亿元 凤岗镇经济综合实力排名全市第10;规划概况——双中心组团，交通发达;行政中心;楼盘特征;主力户型及特点;户型面积的演变;销售状况;楼盘名称;供需与价格;水岸山城;翡翠山湖;嘉辉豪庭;龙福花园;凤岗房地产属封闭型市场特征，呈板块化与规模化发展趋势。 产品正走向成熟，带入户花园设计、凸窗、主卧带阳台等。 市场主力户型仍为大户型、中小户型比较稀缺。 06、07年凤岗地产供需基本持平，07年价格上涨幅度14％。;凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围一般，房地产总体开发水平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力仍有待引导。当封闭型市场的市场容量有限时，需要通过市场外拓才能打破当地困局。;市场分析;翡翠山湖;客户置业目的;产品与客户契合度分析;凤岗客户的变化趋势——投资客渐成主流;交通便利;客户关注点分析; 因此，深圳客户是撬动本项目的关键点。一期的目标客户应锁定深圳，利用深圳客户置业的旺销，带动本地市场的启动，随着后续产品的推出，逐渐向本地市场倾斜。;核心客户：深圳客户(70%) 深圳区域如平湖、龙岗中心城以及龙岗其他区域投资兼自住客户；福田、罗湖投资客。;项目一期客户思考;项目定位;城际运营，聚焦凤岗;定位原则;项目定位;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;形象定位及演绎;;形象定位; MIXCITY;MIXCITY 概念联想;MIXCITY 概念联想;MIXCITY 概念联想;MIXCITY 概念联想;MIXCITY 概念联想;MIXCITY 概念联想; MIXCity文化的融合，使楼盘突破区域，增值至品牌符号;外立面;休闲书吧／SPA生活馆／品牌健身会／瑜珈室;样板房;运用国际品牌装饰品，再配搭东方传统化元素，并揉入到家俱与装饰中；;入户大堂（通道）;入户通道;楼书; 第三：目标客户对房型的需求;户型定位思路;;户型;价格初判——东莞价格发展历程;凤岗与周边区域的价格对比;市场比较法;比较因素：区位前景、交通、商服配套、周边环境、小区环境、规模、物业管理、户型、户型附加值等。;　;【市场增长率】（未计算其它动态溢价因素）;市场静态比准价格;物业发展建议;1;短期目标：建立热销效应;开放空间展示;物业发展建议——现有方案思考;方案修改： 增设一房，填补市场空白； 做两梯九户，其中一房2户、二房4户、三房3户，增加层数不超过18层。 拉大二房、三房的面积差，70-75㎡两房、87-89㎡三房。 三房小卧室可改成阳光房，作为赠送面积； 一房赠送面积后可改小二房。;商业开发原则;物业发展建议——商业开发策略;核心商业形态;物业发展建议——商业概念;景观街区，尽显商业魅力;物业发展建议——商业业态选择;主力店;采用骑楼式商业街外立面以构成游人驻足和休憩的空间。 空中连廊设计，商业一体化；在建筑的外部构件上尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果。各种花盆、吊兰、灯具、木构架形成与人亲密对话的界面。;提升商业价值的建筑规划及外饰要求;旗 杆 插 口;气势磅礴的主入口;主题广场/商业街;多组团、溶解式园林;注重公共交往的邻里 关系公共空间提示;绿化率超过40%，选用具有防噪音、药用、防蚊虫、抗病毒的植物，使小区空气更加清新。注重核心景观、组团景观、户内景观的立体绿化方式。;立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系;景观轴;通过设置绿化带来减低公路的噪音影响，同时营造景观。;产品创新——适度创新原则;由入户小花园将豪华大客厅与睡房巧妙串联； 功能分明,动静有别,彰显雍容华贵； 多个转角飘窗。 也可作组合式三房使用,灵活多变。 浪漫二房自住， 一房商务办公、父母(孩子)用、 出租……均可。 自由自在，开心无限。;三房两厅两卫：约116㎡ 双景观阳台，大落地凸窗;大露台户型;倒凸窗、弧飘窗的形式增加户型的使用面积;城际运营！中原将凭借专业与坚持体现未来的价值