同致行深圳卓越世是纪城前期策划案.ppt

卓越世纪城前期策划案 深圳市同致行物业顾问有限公司 2006.09.20;总论部分 ;报告思路与结构;1;四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值最大化与可持续经营？;解决问题 的思路;报告思路与结构;中心区现状与格局 ;1;2;;;;;项目区位 ;卓越世纪城;荣超项目;项目机会与价值 ;...;2;难点与矛盾点 ;2;冲突;中高端写字楼;;报告思路与结构;总体开发战略 ;——打造深圳标志性的都市综合体;关于战略目标的思考……;“集”——各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化； “散”——结合开发战略和市场需求的，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。; 以300米写字楼作为形象支点，撬动整个项目价值； “什么样的客户决定了什么样的价值”，通过引进写字楼和商业优 质客户提升整体价值； 以主题化和特色化的差异化形象气质，增加项目附加值。;开发模式 ;1;案例（香港太古广场）;;模式3：以酒店为核心功能;案例（深圳华润中心）;;总体规划建议;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2;经济指标;地块名;;;;;A地块(超高层甲级写字楼) ——高度274.3米（通过增加构筑物达到300米） ——标准层2000㎡ ——层高4.1米（设网络地板） ——中央空调;;;;;地块;总体形象定位;——CBD 国际商务旗舰;2;报告思路与结构;总体营销策略;品牌策略;必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。; 价值观创新 形象创新 服务创新 营销创新;2;都市综合体推盘模式一;;;;由于项目是整体开发，结合工程进度，C地块100米写字楼先行入市并迅速实现销售，在100米写字楼销售中期开始国际公寓和300米写字楼高端客户的招租，100米写字楼销售尾盘开始300米写字楼销售，裙楼沿街商业在300米写字楼销售的中后期销售。商业主力店招商工作从项目规划设计时即开始。;写字楼部分 ;报告思路与结构;宏观市场分析;1;２;3;走势预测;0;2;3;竞争环境分析;05;宝安拥有强大的产业支持，是珠三角唯一的拥有空港和海港的区域，2006年宝安写字楼拍卖楼面地价已突破6000元/平方米，预示宝安将成为下一个开发热点片区，将分流深圳中心区的部分高端实业、物流、贸易客户。;报告思路与结构;;报告思路与结构;档次定位;物业档次;物业档次;物业档次;客户定位;2;;价格定位;定价原则：引导市场，创造价值新标准 ;;;公寓部分 ;报告思路与结构;市场现状分析;蛇口;酒店公寓欣赏;2;;3;4;5;区域分布;区域认同度;家庭构成;物业类型选择;面积需求;选择因素;297; 随着中心区国际化程度的不断提高，区域未来将会有大量的高端商务人士进驻， 尤其是外籍商务人士，同时这部分群体对中心区的认同度已大大提高，凭借空间 距离上的优势，未来发展前景广阔； 深圳外籍人士的家庭结构相对简单，中小套型公寓存在巨大市场空间； 商务人士看重国际化的生活圈子和服务，而目前深圳此种类型的物业严重稀缺， 项目可借此实现突破； 高端商务人士具有较高的租金承受力，将大大提高物业的投资价值。;报告思路与结构;3;顶级;4;3;6;23000/平方米（±5％）;报告思路与结构;;—;5%;;2;3;精致、西式居家式装修风格;5;酒店部分;市场格局;1;2;3;4;5;竞争格局;1;0;;05; 福田CBD五星级酒店过于集中，未来区域内高档酒店客户竞争激烈； 为避免同喜来登等高星级酒店正面交锋，建议走差异化路线； 准五星（四星级硬件、五星级服务）将是项目发展方向。 ;项目定位;物业档次;2;商业部分;惠阳世贸广场;郑州新长城国际街区;;位于郑州市中心，被誉为郑州长安街的金水大道和未来大道交汇处，被誉为“郑州地王”。 建筑面积：100万㎡ 其中： 住 宅：60万㎡ 商 业：15万㎡ 写字楼：10万㎡ 公 寓：10万㎡ 酒 店：5万㎡;中心区商圈分析;东门;深圳商圈发展模式;东门;20世纪80年代;第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店 ;第二代商业是指超市和百货 ;第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL ;第四代商业是指STREET MALL 也称LIFE STYLE C