成都保利中心项目是发展建议（初稿）.ppt

;成都。盆地。 也许，几百万年前，这里汪洋一片。 成都人一直是向往海的，只不过，他们不太情愿离开。 这座城市太闲适了。;成都的闲，很散，很广，也很单一。 休闲消费区域也是。 一条玉林西路、一个玉林生活广场、一块紫荆片区， 就可以让区域三级市场活跃异常。 于是，住在南门，成为会生活的炫耀。;如今的城南，意义远不止于此。 从前，称城南副中心、新城， 后来，叫国际城南。 未来，就是新成都。;第一部分 地块基地条件分析;2、地块控规指标;3、项目规划限制指标;4、项目基地条件小结;第二部分 区域中小户型住宅研究;2、中小户型显性供应楼盘产品特征;销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为： 第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2 人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。 第二类：有稳定收入的老年人。 ;4、高端中小户型显性供应分析结论;5、中小户型显性供应楼盘分析结论;（二）区域潜在中小户型的物业研究;2、优品道一期B区;望郡分三区开发，A区为银行及其它用地共9亩，目前开发的B区为27亩的高端住区，C区为74亩的高端住区。 从B区的上市状况，望郡C区的开发时间有可能会与本案的地块开发时间重叠 结合现有B区中小户型的旺销状况，其C区可能会出现一定的中小户型，其开发时间可能会与地块重叠。;4、滕王阁·鹭岛国际社区;5、中、低端中小户型潜在项目;6、“同价多室”的潜在竞争;高端潜在竞争项目主要为滕王阁·鹭岛国际社区、优品道、成都花园·望郡。 中小地块的同类型产品的低价竞争。 地块总价范围内与中低端项目重叠，必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。 地块的产品必须做到特色、差异化和创新，特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆，并以差异化的产品避开潜在的竞争。;8、研究结论;第三部分 典型案例研究;2、项目特点;3、户型及客户特征;（二）锦都壹期;特色鲜明楼盘，通过传统文化与现代时尚的良好嫁接实现了差异化的定位，其核心竞争力为城市中心区位及与宽窄巷子传统文化的嫁接。 中小户型的住宅为启动区：锦都属于复合型项目，有写字楼、住宅、商业院街，启动区的产品为中小户型的住区，以快打快销产品实现资金快速流转，并迅速占领市场，树立项目整体形象。 通过写字楼、商业的规划来抑制较高的地价。 建筑立面创新：将宽窄巷子传统文化与现代建筑的良好融汇，成为区域地标建筑。 住区户型创新：每户花园露台，每二层空中庭院，双面采光及穿堂风通透设计。 户型面积区间跨度较大，户型面积为50-139m2。 定位准确，销售周期仅3个月，特色楼盘中小户型接受度高。;3、项目户型及目标客户特征;（三）康郡小高层壹期;2、项目特点;3、户型特征及目标客户群;（四）典型案例分析的启示;第四部分 地块项目定位;2、SWOT分析;3、地块总体发展原则;4、地块的发展思路;5、地块定位依据;6、地块项目定位;（二）地块住宅定位;（2）竞争项目比较;（3）价格建议;2、目标客户群定位;（2）定量研究;（3）目标客户群——定量研究;（4）家庭最低年收入;（5）目标客户群定位;3、户型配比;（2）成都典型案例供给及销售状况;套二户型销售状况最好，第二为套三的户型，第三为套四或套一的户型。 区域中小户型楼盘的户型配比中，套二套数较多为1522套，套三的套数为1078套，套二的户型略多于套三。 从供应及销售情况来看，套二是中小户型的主流市场，配置比例应相对较多，其次为套三的户型。 康郡最畅销的93m2三室二厅单卫供不应求的现状，可以看出91-95m2的小套三地块也应适当考虑。;（4）消费者需求结构;（5）地块户型配比建议;（三）地块商业定位;（2）周边商业租售分析;（3）周边商业供需分析;（4）商家深访观点;（5）地块商业发展方向;2、地块商业体量定位;（2）地块商业体量定位;3、地块商业业态定位;4、地块商业价格定位; 一层：10000元/㎡ 二层：5500元/㎡ 总均价：7750元/㎡;（四）CNG加气站研究——对购房者影响;加气站对购房有一定的影响，24.6%的被访者表