湖州市新华上府项是目市场推广策略提案.docVIP

IDEA新华·上府市场推广方略提案 杭州和雅广告策划 杭州广告界新引擎  提案总纲  引 子 为什么一定要先造房子，再找人卖？ 为什么不先找对人，再造房子？ 造一座房子，配得上他们的生活品位的！ 市场分析 2006年湖州房产市场总结 一、房地产价格走势特征 2006年，湖州市房屋销售价格与上年相比上涨3.5%，涨幅比上年回落7.3个百分点，为近几年来最低。其中商品房销售价格上涨3.5%，二手房销售价格上涨3.6%。土地交易价格上涨9.5%，房屋租赁价格上涨1.1%，物业管理价格与上年持平。 一）房屋销售价格涨幅有所回落 1、商品房销售价格同比上涨3.5%，分季看：房屋销售价格一、二季度涨幅基本平稳，三、四季度涨幅有所扩大。分类看：住宅销售价格上涨3.9%，非住宅销售价格上涨2.3%。 2、二手房价格同比上涨3.6%，涨幅比上年回落7个百分点。其中二手住宅价格上涨3.8%，二手非住宅价格上涨0.4%。 2006年湖州房产市场总结 一、房地产价格走势特征 二）房屋租赁价格小幅上涨，涨幅低于房屋销售价格 2006年，在普通住宅租赁价格上涨的带动下，房屋租赁价格也小幅上涨。与上年相比，房屋租赁价格上涨1.1％，涨幅低于同期房屋销售价格2.4个百分点。分季看，房屋租赁价格分别为上涨1.3%、1.2%、1.1%和0.8%，涨幅较为平稳。分类看，除普通住宅租赁价格上涨3.8%外，其他均与上年持平。 三）土地交易价格持续上涨，涨幅有所回落 2006年湖州市土地交易价格同比上涨9.5%，但涨幅比上年回落了3.2个百分点，其中居住用地交易价格上涨9.8%，商业、旅游、娱乐用地交易价格上涨1.9%。分季情况看：除三季度没土地拍卖外，其他三个季度分别上涨10.6%、12.0%和15.5%。 2006年湖州房产市场总结 二、影响房地产价格上涨的主要因素 一）市场需求的稳定增长推动着房地产价格的上升 1、2006年，市区城镇居民人均可支配收入为17758元，同比增长11.9%。居民可支配收入提高，消费结构发生变化，消费需求不断升级。2006年湖州市城镇居民人均购建房支出4527元，同比增长2.14倍。 2、住房制度的市场化改革极大地促进了居民对住房的需求。城市化建设步伐加快，以拆迁旧房为主的旧城改造项目接连不断，这也是增加对房地产需求的一个重要方面。因此，房地产市场需求的增长推动着房地产开发投资增长，进而带动房地产价格的上涨。 3、由于房地产兼具消费品和投资品的双重属性，一些富裕家庭看好房地产的投资性，此外房价的持续上涨刺激了购房者的信心，房地产成为一些居民投资理财的优先选择。 2006年湖州房产市场总结 二、影响房地产价格上涨的主要因素 二）成本增加，促使房屋销售价格上涨 1、日益稀缺的土地资源，土地成本逐年增加。近年来，由于固定市场配置土地资源，与日趋旺盛的房地产开发形成了反差，导致房屋用地价格的上升。 2、固定资产投资的快速增长，带动建筑成本增加。近年来，由于固定资产投资快速增长等因素的影响，导致建筑材料价格上涨，此外还有构成商品房销售价格成本的房屋建筑安装工程费用、室外绿化和市政配套投入以及各项税费、银行利息等，都保持基本稳定或逐步上涨。 2006年湖州房产市场总结 二、影响房地产价格上涨的主要因素 三）供应结构不合理，助推房价上涨。 “国六条”实施细则规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房），面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70%以上。但由于2006年开盘的项目，大多是6月份以前审批或开工的，大户型所占比重仍偏高。 从销售情况可以看出，中小户型住宅在很短时间内就被抢购一空，而大房型及高档住宅却出现了销售困难，造成空置面积的增加，从而形成了中小户型供应短缺与大户型、高档住宅的过剩现象并存的状态。中小户型需求的增加与供应短缺的矛盾，对房价的提升起到了一定的推动作用。 2007湖州房产市场新近行情分析 一、一季度房地产开发投资明显回升 2007一季度，全市房地产开发投资完成21.37亿元，同比增长35.9%，增幅比去年回升了30.5个百分点，比去年同期回升了35.2个百分点。房屋施工面积为672.22万平方米，同比增长31.8%，其中住宅为512.67万平方米，增长22.6%；商品房销售面积为53.69万平方米，增长38.4%，其中住宅为47.65万平方米，增长53.6%；空置面积为74.04万平方米，增长74.4%，其中住宅为35.93万平方米，增长139.6%。 房地产开发投资明显回升的原