经天纬地武汉奥山是·余家头项目开发建议.doc

奥山·余家头项目 开发建议及经济效益分析  □前言 2 □项目规划调整建议 4 □项目开发推进建议 32 □项目价格定位 59 □项目分期经济效益估算 72 □项目总体经济效益估算 111  长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。 为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。  一、项目规划调整建议 项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。  【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。 □罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。 □和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。 □罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。  【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大。 项目总占地760亩，其中， 可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万㎡； 可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万㎡，其中还建住宅46万㎡，还建住宅及其他物业6万㎡。  此时： □罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。 □还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。 □B地块商业价值削减至最低点。  1、商业与住宅的体量调整： □商业物业体量定位： ·在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万㎡，其中包括还建的商业物业6万㎡。  ·建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。  □商业与住宅的比例关系： 初步按商业物业30万㎡（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万㎡，本项目商业与住宅的比例约为1：4。  2、各类物业分布区域调整： 在项目自身及外界依傍发生如此变动的基础上，我司对本项目规划作出如下调整： □商业物业将主要沿A地块的街角地带布局： 充分利用A地块临和平大道主街面、临街面长的特点，大面积布局商业，使商业物业体量达到最大化，接近30万㎡的定位目标。  □还建物业将沿B地块和A地块中部或偏东区域布局。 ·历经两大重大变化后，相对独立的B地块居住价值与商业价值均降到最低，建议全部用于开发还建住宅，使还建住宅对其他区域居住品质的影响降到最低。 ·B地块占地不到150亩，要确保300亩的还建土地，必然要牺牲其他地块的土地，建议将A地块中约150亩左右土地用于剩余住宅与商业的还建，而且要位于A地块位置居中或偏东的区域，最好占据农田地带，既不影响项目对江景的利用，又能快速启动还建工作。  □住宅物业确保最大程度临江布局。 确保A地块临江地带及C地块临江地带江景的充分利用。  3、具体调整方向建议： 我司根据项目地块特点，遵循上述体量及布局调整的初步思路，从不同的角度出发，相应提出了三套展示项目规划概念及功能分区的示意方案，具体剖析如下：  □规划概念及功能分区方案一： 高档住宅区与商业区适度联合，使住宅区临街商业与商业商务核心区商业联合形成形象统一、品质突出的商业形象。 在A地块上