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尚志·学子家园 项目定位策略报告 目录 前言 一、基础数据说明 二、项目定位分析 1、项目地块分析 2、项目SWOT分析 3、SWOT分析运用 4、核心竞争力分析 三、目标客户分析 1、目标群体 2、显性客户群 3、目标客户群定位分析 四、项目定位 1、项目主题定位 2、建筑形式定位 3、价格策略定位 4、项目商服定位 前 言 项目定位考虑的因素 项目所在地的经济发展状况 项目所在地的商业地产发展水平 规划设计方向 项目的初步设计规划，目标客户的需求心里的消费特征 项目地块价值的挖掘 开发资源整合：开发成本在人力、物力、财力方面的资源整合 项目所在地享用的资源应充分利用 产品设计要具有市场引导性，因此产品设计要高于市场 在设计中，充分观察周边的竞争对手和商业规划 一、项目数据说明 尚志市位于黑龙江省南部，张广才岭西麓。地处东经127°17—129°12，北纬44°29—45°34之间。东界海林市，西邻哈尔滨市阿城区，南与五常市接壤，北与延寿、方正、宾县相连接。东西长约153公里，南北宽约90公里。行政区面积8910平方公里。市委、市政府机关设在尚志镇。全市辖10镇、7乡。滨绥铁路、301国家高速公路东西贯穿全境，东距牡丹江市177公里，西距哈尔滨市124公里。 地理上位于黑龙江省东南部，张广才岭西麓，西离哈尔滨市124公里，东距牡丹江市177公里。幅员面积9000平方公里，呈“八山半水分半田”之势。尚志市辖10个镇、5个乡、2个民族乡：尚志镇、一面坡镇、苇河镇、亚布力镇、帽儿山镇、亮河镇、庆阳镇、石头河子镇、元宝镇、黑龙宫镇、长寿乡、乌吉密乡、鱼池朝鲜族乡、珍珠山乡、老街基乡、马延乡、河东朝鲜族乡。共有340个行政村。 尚志工业基础较好，工业经济多年来一直名列全省县级市前茅，传统工业行业有食品、纺织、机械、木制品、化工、医药、建材等，门类较齐全，规模较大，曾有47种产品荣获优质产品称号。其中，获国优的有紫梅、香梅酒，十度精制新三星啤酒；获部优的有新三星系列啤酒、425号火山灰水泥等22种。近两年来，尚志市坚持按照“借外资力，打特色牌，走工业路，发旅游财，建中等城”的发展方针，举全市之力内挖潜力，外引资金和项目，加快了推进中等工业城市的建设步伐。 二、项目定位分析 1、项目地块分析 项目位于学校附近，属于学区范围内的商业建筑用地，项目整体地势平坦，具有良好的学校氛围及景观条件，是为家里面孩子提供上学与生活的理想之所，适合开发成为大面积多层商业楼盘。 2、项目SWOT分析： 优势（S） 学院气息浓厚，适合孩子的学习与成长； 适合百姓居住的大型社区，规划合理； 自然环境好； 项目周边具有一定的商业潜质； 项目专业化、现代化、高格调开发； 劣势（W） 项目周边公共配套不够完善，缺少公共基础设施； 目前现有居住者对房价过高的房地产市场有一定态度，对于达成购买要求有一定难度； 开发商知名度不够； 机会（O） 高品质居住社区，对于尚志市的房地产市场起到推动的作用，发展潜力较大； 本项目可作为长开发商的标志性高档商业楼盘来开发未来； 在建设中融入现代高科技的建筑材料，将高级建筑材料做为品质保证的一个证明侧面； 只要宣传和现场销售得力的情况下，可以创造高单价； 威胁（T） 面临同等商业楼盘竞争力，对项目有一定的影响； 外来开发商的竞争商业楼盘规模大； 政府对于房地产市场的政策与法规； 在销售价格上可能受到其它竞争对手的挤压； 3、SWOT分析运用： 发挥优势，利用机会 在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的学区地理位置和媒体宣传炒作，提升其学府楼盘的认同度，美誉度。 结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设计注意倾向市场需求空档。 充分利用学校、配套等资源来吸引其他无学区资源的客户，增强其购买信心与动力。 消除、弱化威胁及劣势 借助稀缺学区地块的特质，诉求本区域未来的发展和升值潜力。 开发时期不宜过晚，以让其竞争对手先入为主。 强调家庭中孩子成长的未来条件，充份突出项目的优势以及项目自身产品、形象和功能配套以及户型宣传。 4、核心竞争力分析： 核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力做为主导地产项目对外推广的亮点，而在表述住宅地产品质方面，核心竞争力可以做为其它竞争力做为补充，经整合后自身形象更为丰富，运用核心竞争做为主导，加以良好的广告宣传，在推广中有利于迅速提高市场知名度与认知度。 三、目标客户分析 1、目标客户群 急于购买学校周边附近楼盘的消费者，其购买动机以为孩子营造 便捷的学校与生活条件发出发点，同时对居住品质提升有一定的要求。 2、隐形客户群 尚志市内其他区域的消费者，第一购买目的不以学区发购买出