扬州商业街区剖析.pptVIP

扬州商业分析 总体概况： 高端商业缺乏，市场留白。 案例： 扬州1912街区vs扬州教场 扬州商业分析 商业街关键词： 文脉、建筑、功能、 商户、交通、商业空间、政府 案例 1912酒吧街（S） 教场（F） 本案 文脉 1912 清代扬州教场书场戏园集中、茶楼酒肆林立的风采 延续欧洲风格（英风） 区位 徐凝门桥东侧附近没有中心商业 扬州老城中部距文昌阁商业中心近 扬州西区新城附近有京华城中心商业 环境 毗邻古运河环境优越 位于老城区，历史底蕴气息 周边绿化面积大 交通 南通东路交通便利 老城交通不便 新区重点规划交通便利 建筑风格 明清 明清 英风 业态 餐饮、酒吧、ktv、休闲娱乐等 商业购物、休闲娱乐两个核心区以及客栈、美食、茶肆等5条古色古香的主题街（没有达到预期） 餐饮、娱乐、休闲等 主题元素 1912 明清秦淮戏院 （画舫、艺术工作室） ？ （婚庆广场、电影采景等） 消费定位于对象 高 白领、公务员、来扬旅客、小资有车一族 中高 白领、公务员、来扬旅客、小资有车一族 ？ （白领、小资、来扬旅客） 结论： 1912相对于教场：1912成功在于便利的交通、周边没有中心商业区。 案例 教场 本案 地理区位 老城区 西区新城 周边有中心商业 文昌阁（1000m） 京华城（2000m） 时间 教场后于文昌阁 本案后于京华城 本案与教场相似之处： 本案相对于教场优势之处： 1、交通相对于老城教场更加便利 2、建筑风格可以不受老城建筑风格所限制（英风） 本案相对于教场的劣势之处： 1、人气不足 2、地块还不够成熟 S 优势 1、相对于老城区本案地处扬州西区新城，重点规划 2、地块自然资源、环境优美 3、交通便利 W 劣势 1、周边京华城集服务、商业、娱乐休 闲的一站式中心商业 2、北侧为文昌西路、道路比较宽、不易到达 3、地块不够成熟 O 机会 1、相对于京华城一站式服务商业中心，本案是为特色风情商业街。 2、现有的商业缺少文化类元素 3、现有的商业缺少高档次商业项目 4、本案的开发对于周边地块价值的提升 商业 办公 住宅 T 威胁 1、与京华城相比，距离周边已有的楼盘距离较远