房地产开发的精装修实施管理.pptVIP

房地产开发的精装修管理 个人简介 艾旭 金地集团上海公司首席设计师 手机邮箱：aixu001@ 精装修商品房发展前景与方向 链接文件\精装修商品房发展前景与方向.doc 精装房的优劣 精装修楼盘的优势 精装房的优劣 精装修楼盘的问题及困难 精装房好不好卖？ 上海佑威系统的数据 链接文件\2008年上海市场年终总排名情况.xls 怎么做精装修？ 目前市场上精装修研究的几个主要方向 单一项目运作模式 多项目同时运作模式 银都茗墅 北京龙湖 万科红郡 客户定位及市场研究 基于项目整体定位的精装修客户研究 通过调研了解客户需求 基于客户价值的精装修客户需求挖掘 以客户需求为中心，进行客户细分 精装修的研发管理 选者合适的设计公司 制定合理的精装修的设计流程 设计指引与设计优化 配置研究 材料研究 施工节点研究 部品研究 其他类型的精装修研究 精装修设计单位的选择 根据项目定位选者合适的设计公司 必需拥有精装修设计经验 有酒店设计经验的优先考虑 尽早确定设计单位 精装修的设计与土建设计的衔接 精装修设计应该在住宅主体施工前进行。也就是说，“住宅装修与土建安装必须进行一体化设计”。 精装修为了减少土建改造工程的成本，目前配合精装修设计的室内设计公司在建筑概念方案阶段就提前介入配合建筑完成这样的工作，每个阶段都与建筑有着紧密联系。水电预留和隔墙调整应该在建筑方案阶段就考虑清楚并绘制在图纸上用以指导施工。 目前比较设计管理优秀的公司能将水电设计施工图已经交给建筑施工图设计单位来完成,以达到一次性出图的目的。 最理想的目标是，将所有的精装修施工图由建筑施工图设计单位来完成。 精装修设计的工作流程研究 重要工作节点 技术标准为流程提供支撑 技术标准—构成 精装修的设计指引 住宅户内空间设计标准 户内空间设计优化方法 改变开门位置 户内空间设计优化方法 多项目时运作的标准化研究 案例：某企业精装修标准化研究案例 其它类型的精装修研究 公共空间精装修 别墅精装修 单身公寓精装修 精装修研究体验中心 公共空间精装修研究  别墅产品精装修 别墅产品精装修 案例 中、低端系列： 高 端 系 列： 单身公寓产品精装修 精装修研究体验中心： 研究中心包括3部分： 精装修的营销推广 样板区策划 样板房软装设计与配置 合同附件编制 销售培训 样板房策划 样板房数量与区位 样板房对销售的促进作用巨大 样板房数目宜多 样板房可分批推出 样板房位置宜在景观好、参观方便等区位。 除特殊卖点或特殊要求外，样板房不宜设置在一、二楼。 样板房策划 客户定位 我们卖的是房子，是客户将来的生活场所。样板房设计的重点是让客户体验生活，不是推销设计师的设计个性！ 目标客户描述及设计任务书 案例：链接文件\杭州自在城联排样板房及联排售楼处室内设计任务书.doc 软装设计 软装费用建议 公寓2000-3500元/平米。别墅3000-4000元/平米。 实施建议 软装公司总包干模式。 样板房包装案例 相同硬装基础上的不同风格软装效果 销售合同交楼标准 交楼标准样本 链接文件\精装修房交楼标准模板.doc 销售培训 售楼员都了解我们的精装修吗？ 精装修成本管理 成本测算 降低采购成本 合约管理重点 精装修成本管理 精装修成本测算 链接文件\精装修成本测算表（估算版）-标准B.xls 降低精装修采购成本的几个技巧 规模化采购 引入充分的竞争 合理的付款安排 合理利用开发商的品牌优势 精装修合约管理的关键点： 分清工作界面 把土建总包和精装修单位的交接面做成表，并要求后面的单位复核前面一道工序。 把甲供料和甲分包工程列出表，并写明精装修单位可以收取一定管理费用，但对应的服务要做到哪些 合同中精装修的甲供料细节描述清楚 如面砖供应时候倒角工艺是否完成， 如涂料约定好损耗率， 如材料到场后谁负责搬运到指定地点 条款上： 工期约定好，加上奖罚 保修时间和金额约定好 发标清单上： 工程量计算规则要写出来 乙供料中的重要部件要提供封样 精装修工程管理 精装修工程管理策划 工程管理策划 案例：链接文件\精装修工程管理策划书.doc 精装修工程管理的重点 精装修的防渗漏及成品保护 链接文件\万科案例.doc 精装修工程管理重点 链接文件\精装修工程管理重点.doc 精装修交付管理 楼盘交付前的准备工作 链接文件\精装修房交楼管理.ppt 施工配合 施工配合 审图 建筑 精装修 成本 项目 方案阶段 总平面 户型、立面 户型图 结构初步 扩出阶段 －－－－ 最后一版 户型图 施工图 （60天） 户型放大图