辽宁西市区房地产市为场报告.docVIP

西市区市场报告 说 明 本报告以营销推广角度为重点，对西市区项目的销售进程进行总结、分析，目的是推导出相关可遵循的市场规律，为公司后期项目的推广节约成本、缩短销售周期提供参考。 2003年之前西市区限于自身道路基础设施建设的不足，以及工业厂矿集中区域不利于居住的因素影响，使得区域内的项目整体多以低价格为销售推广策略，同时项目用地规模多以30亩为限，03-04年间西市区以百大国际花园与郦阳星城为代表的大盘陆续推出，前者以品质见长，在一定程度上树立了高新区的价格标准，但后者品质相对较低，以低价格入市，虽如此销售周期与前者相比仍是不能望其项背。随着城市化进程的不断发展，二环内的工厂陆续迁出，地块相继成为地产项目用地，因其位置优越，用地供应增多，使得环线内以及环线周边的项目始终成为销售热点，而西市区项目仍无法成为热点关注区域。06-07年是全市地产项目销售持续升温、价格增长幅度最大化的时期，而此时期也是道路拆迁与城中村改造升温的开始。环线内项目多以用地小规模、建筑大体量成为主要的供应方式，仅满足居住功能，无法保障居住品质的提升，而环线外和环线周边逐步成土地供应的热点，项目规模较大，在满足居住功能的同时也满足了部分居住品质，同时在环线内项目价格上涨较快的情况下也促使环线外项目价格持续上涨。07年为西市区商品房供应量加大的时期，水逸康桥在产品上的独特创新带动了高新区的项目销售价格，并使西市区在一定意义上成为了关注点，随后的棕榈泉、第一国际等项目持续热销。西市区作为价格低洼地的说法由此而生。 西市区按地理区域可划分为如下，学府路、明波、高新及昆沙王筇等版块。2003年至今按开发热度排序依次为：高新、学府路、草海、昆沙王筇路。目前土地增量供应多数以城中村改造项目为主，目前较大规模的项目开发以高新、学府路及昆沙王筇路为主体，受规划、集约用地及地价抬升等因素的影响，所供产品以高层为主，同质化程度严重，但近年来城市基础设施建设速度加快，弥补了各项目间的区位差异，价格趋近化明显。 西市区概况 西市区从行政区域归属上横跨五华、高新与西山三个行政管理区，总人口超过200余万，高等院校及教育质量高的中、小学校多集中于此区域内。 五华区是全省的政治、经济、教育、文化中心，面积397.86平方公里，常住人口65.8万人，辖11个街道办事处全区有高新技术企业151家，科技型企业占企业总数的80%以上，全区从业人员33266人，成为了昆明市乃至云南省高新技术产业发展人才集聚地为现代新昆明提供了重要的产业和城市化支撑。“人居新大陆”——这是现昆明市新的规划中给西市区的发展方向定位。 楼盘名称 销售进度 销售周期 业态类型 用地面积（亩） 建筑面积（万㎡） 容积率 住宅均价（元/㎡） 1 中晟溪城Ⅰ期 收尾期 24 普通住宅 90 10.7 2.5 4200 2 森 林 湖 收尾期 24 经济别墅 170 11.6 1.16 4350 3 一红汇金 收尾期 24 商 住 16 3.2 3.99 5000 4 馨悦尚居 收尾期 8 普通住宅 44.3 8.6 2.24 4500 5 中天花园Ⅱ期 收尾期 12 普通住宅 41 7.5 2.49 4450 6 林 与 堂 收尾期 12 别 墅 108.9 9.21 1.134 4500 7 非常天地 收尾期 12 商 住 11 2.4 2.867 8000 8 戎锦花园 收尾期 12 普通住宅 50 9.3 2.99 6800 9 都市春天 已售磬 12 普通住宅 38 6.3 2.492 4300 10 鼎易天景 已售磬 12 普通住宅 41 10 2.499 4250 11 朝花曦拾 已售磬 12 普通住宅 121 19 2.499 4500 12 新域盛景Ⅰ期 已售磬 12 普通住宅 50 6 2.498 4300 13 经典壹城Ⅰ期 已售磬 12 普通住宅 56 10 2.498 4950 14 高新金钻 已售磬 3 商 住 10.41 2.7 2.499 4050 15 正大紫都城 已售磬 6 商 住 27.6 16.8 2.496 5350 16 城市新光大厦 已售磬 3 商 住 16.77 4.06 2.99 6500 17 中央丽城II期 已售磬 12 普通住宅 60 14.4 3 7600 合 计 - 12 - 951.98 151.77 3 5153 2009年至今西区有17个项目，8个项目销售率达到90%以上，9个项目全部售磐； 上述项目平均销售周期为12个月，最长为24个月，最短为3个月； 物业类型以普通住宅为主，商住、经济型别墅为辅； 项目平均用地面积56亩，