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城市大厦价格方案与销售控制 世联地产城市大厦项目组 价格制订背景回顾 项目基本情况 前期营销策略目标 项目定位 　　　高品质生态环保写字楼 项目形象定位 　　　绿色商务　　环保先锋 定价的过程 市场比较法得出均价范围 现场打分实现内部调差 自身以及外部对比验证均价 结合客户分析制订价格实现策略 选取比较楼盘 遵循的原则： 同时段同客户同卖点 比较楼盘： 同卖点：银座国际、本元大厦 同时段：商会中心、礼顿中心 同客户：时代金融中心、兴业银行大厦、 其　他：国际商会大厦（二期）、中央商务大厦、 特殊均价处理： 价格提升的可能性： 建筑形式的创新和推广形象适逢SARS风波，健康环保正迎合现阶段商务置业需求。 中心公园内环绕景观的唯一性，和高尔夫绿景的不同。 纯商务性质写字楼70年产权附加值。 这些因素是否能够支撑项目实现均价范围的最高值？ 这需要对实现单价的各个单位进行市场对比和核算。 价格制订需要注意的问题： 直接从14楼开始销售，缺乏一定数量的性价比比较高的单位，对开盘热销不利，需要人为干涉； 单位数量少，房号保留有困难，价格提升如何实现。 高抑或是低？这个问题先暂时放下。 在做内部调差之前： 朝向极差核算 本项目所有单位均在14楼以上，仅有13层单位； 南向单位基本无特别景观调差，景观调差集中在北向C\F\E单位； 因此 价格制作中南向单位ABD采取均匀调差，而北向单位在此基础上分别在18楼以下、18-23楼、23楼以上设置单独调差。 个别单位调差情况小结： 14楼和15楼单位因面积分割不同作个别调差； 25层-26层复式单位和挑空单位面积以特殊公式计算； 顶层单位在确认实收均价后，可设置标高价位； 因发展商尚未确认付款方式，折扣率暂不考虑，但建议将最终价格表虚涨1-2%，作为营销控制； 价格表生成 在朝向差和层差设置基础上形成了价格表架构； 让我们回到实收均价的最后验证上； 不同实收均价的单价区间分布 价格策略的初步拟定 绿色商务，从这里启程！ 世联地产 专业代理 2003 * 26层 共71个单位 1-4层：大堂、商业及会所 5-12层：四星级酒店 13-26层：写字楼 可售面积：17200平米 呼吸 160万平方米永久市政绿地只为您服务 在售比较楼盘分布图 城市大厦 银座国际 本元大厦 国际商会中心 时代金融中心 兴行银行大厦 中央商务大厦 礼顿中心 国际商会二期 比较楼盘的权重 尚未正式发售 15000元/平米 20% 商会中心 现销售率90% 12600元/平米 15% 时代金融中心 尚未正式发售 11000元/平米 20% 礼顿中心 销售率90% 11250元/平米 10% 福建兴业银行大厦 销售率85% 8600元/平米 5% 银座国际 2003年9月份入市，现销售率10% 11000元/平米 10% 本元大厦 销售率100% 10500元/平米 5% 国商二期 销售率100% 11500元/平米 10% 中央商务大厦 备注 实收均价 权重 楼盘名称 深圳国际 商会中心 中央商务 礼顿中心 本元大厦 银座国际 城市大厦 时代金融 国商Ｂ栋 福建兴业 深圳国际 商会中心 中央商务 福建兴业 国商Ｂ栋 礼顿中心 本元大厦 银座国际 城市大厦 时代金融 区域价值打分排序 本体价值打分排序 深圳国际 商会中心 中央商务 福建兴业 国商Ｂ栋 礼顿中心 本元大厦 银座国际 城市大厦 58层 26层 28层 27层 26层 25层 22层 27层 28层 楼盘质素综合打分结果排序 时代金融 均价合成 最后结果11892.4 100% 924.5 10% 9245 1.075 8600 银座国际 1174.8 10% 11748 1.068 11000 本元大厦 2327.6 20% 11638 1.058 11000 礼顿中心 1185.75 10% 11858 1.054 11250 福建兴业银行大厦 540.75 5% 10815 1.03 10500 国商二期 1176.45 10% 11764.5 1.023 11500 中央商务大厦 1829.52 15% 12197 0.968 12600 时代金融中心 2733 20% 13665 0.911 15000 商会中心 权重均价 权重 比准均价 对比得分 实收均价 楼盘名称 办公面积17154.37 酒店面积18728.84 对比均价为整体均价，我司代理部分的面积从14楼开始，必须首先从内部调差，在确认总体均价的基础上，通过起价和层差的平衡试算，14-26层的均价在13000-13500之间。 14Ｆ 3 2 1 13500 13200 13000 可售部分均价 10315 10470 1072