松山湖1号价格表制作说明.docVIP

万科.松山湖1号价格表制订原则探讨 总价区间建议 选取参照楼盘案例依据： 区域比重： 地块区域属性东莞，东莞与深圳客户的来访比例约为6：4； 深圳客户购买本项目投资行为较为明显，同时考虑深圳客户异地投资的因素，选择深圳本土和惠州的楼盘作为参照区域，按照2.5：1.5比例分配； 东莞：深圳：惠州区域楼盘总体参照比例为：59%：26%：15% 区域楼盘选择： 深圳万科城、东海岸 东莞：森林湖、世纪公馆、碧水天源 惠州：半岛一号、棕榈岛、合生新城 以上楼盘选择主要以townhouse产品为主，个别楼盘如：碧水天源以独立别墅为参照案例，棕榈岛和世纪公馆以叠加house 为参照案例；东海岸以今年中原海世界及水云间地铺的二手townhouse平均价格为参照。 总价区间计算 根据市场比较法推算价格区间，详见下表： 总均价计算（市场比较法） 　 区域权重 深圳 东莞 惠州 26% 59% 15% 楼盘选择 本项目 东海岸 万科城 森林湖 碧水天源 世纪公馆 棕榈岛 合生新城 半岛一号 参考权重 　 13% 13% 25% 9% 25% 5% 5% 5% 代表符号 Px Pa Pb Pd Pf Pg Ph Pi Pj house类产品均价 21000 13500 10000 9000 10000 11500 6300 5360 区域类评分（30分） 13 10 8 6 8 5 8 8 6 6 片区环境 12 11 11 8 9 6 9 11 7 7 片区纯粹性 5 4 4 3 4 2 4 4 2 2 产品类因素（30分） 13 6 12 10 6 4 6 6 7 7 小区规划 10 7 7 7 6 5 6 6 5 6 项目可发展性 7 7 4 7 6 4 4 7 7 7 配套类因素（25分） 8 2 4 6 6 4 6 2 1 1 商服配套 7 4 4 4 6 4 6 3 4 3 教育配套 5 4 3 3 4 3 4 3 3 3 商务配套 5 5 4 2 5 3 5 5 3 3 品牌因素（15分） 7 7 7 7 5 3 4 5 5 4 发展商品牌 8 8 8 8 6 4 5 7 6 5 合计得分=区域类评分+产品类评分+配套类评分+品牌类评分 100 75 76 71 71 47 67 67 56 54 pa=px/pa*楼盘得分*参考权重 Pa Pb Pd Pf Pg Ph Pi Pj 2694 1854 2641 1293 2799 644 422 372 12718 根据上述计算，本项目参照价格为12718元/平米，建议将价格上下浮动各 1000元，本项目的价格区间为： 12200-13200之间 二、整体实收折实价格计算探讨： 影响价格的主要因素及在本项目中所占的权重建议： 景观 30% 视野 20% 朝向 10% 户型 20% 噪音 10% 私密性 10% 合计 100% 各项因素的评分标准： 常规六大因素 景观 30% 户型 20%　 朝向 10% 打分等级 景观系数 打分 户型系数 打分等级 朝向系数 外湖1 1 双拼及端头好1 1 　 南、东南 　1 内湖较宽2 0.8 临内湖townhouse2 0.7　 西南、东 　0.7 内湖较窄3 0.6 Ltown一般3 东北、西北 　0.5 高层看外湖4 0.5 密town端头4 0.4　 西、北 　0.3 小区道路5 0.4 密town中间5 0.3　 新竹路6 0.3 视野 20%　 噪音 10%　 私密性 10%　 打分 户型系数 打分 噪音系数 打分 系数 好1 1　 好1 　1 好1 1　 较好2 0.7　 中2 　0.6 中2 0.6　 一般3 　0.5 差3 　0.3 差3 0.3　 差4 　0.3 （2）其它因素（建议） 花园 花园价格按照每平米600元计算，记入房价； 露台 露台价格按照建筑成本1500元，再加1000元，每平米2500元计入房价； 地下室 地下室价格按照建筑成本2500元，再加1000元，每平米3500元计入房价。 （3）特殊因素 价格表中设计了5次调整价格的调整表，以便在不影响总体价格体系的前提下，进行个别单位微调。 中原万科.松山湖.一号项目组 2006年10月13日 CENTALINE