南京奥斯博恩庄园别的墅项目整体营销策略.pptVIP

奥斯博恩整体营销策略部署;目录;第一篇：南京别墅市场成交分析及重点个案跟踪分析;分析：淡季不淡，环比6月份逆市增长12.7%，自07年6月份以来月度成交量首次迈上9000套大关，迎来历史上最好的“卖房时代”。7月份全市新建商品住宅成交9195套，环比6月份增长1148套，增幅12.7%;较去年7月份同比增长168%;较07年7月份增长24%。 ;分析： 月度上市量重上5000套，环比6月份放大56%，但依然杯水车薪，供不应求。 7月份全市新建商品住宅上市5319套，环比6月份增长1905套，增幅55.8%，月度上市量经过5、6月份下降到3000多套之后重新回升到5000套以上。 由于成交量释放过大，上市量放大一半的增长幅度并没有改变供不应求的格局，7月份新增房源的供求比仅0.58，依然处于供严重小于求的状态，这也是房价继续快速上涨的主要原因。 供给远远小于需求，有效支撑价格非理性快速上涨，后续随着上市量的提升，整体市场会越来越趋于均衡，正由于上市量不足，近期房地产市场价格出现大跌可能性不大。;分析： 库存房源下破3万套，消化周期降入历史最低点。 7月份，全市库存房源下降3595套，月末仅剩28204套。 按照1-7月份的平均成交量计算，库存房源的消化周期仅为4个月，也几乎创出了历史最低点。;09年1-7月份南京市商品房成交面积与成交量情况分析;09年1-7月份南京市商品房成交价格情况分析;09年上半年南京别墅市场存货分析;09年上半年南京别墅市场供货分析;09年上半年南京别墅市场销售情况分析;09年上半年竞争项目价格分析;09年上半年竞争项目成交量分析（套）;09年上半年竞争项目优惠措施分析;09年上半年竞争个案分析—九龙湖、方山版块;09年上半年竞争个案分析—九龙湖、方山版块;09年上半年竞争个案分析—九龙湖、方山版块;09年上半年竞争个案分析—将军山版块;09年上半年竞争个案分析—将军山版块;09年上半年竞争个案分析—将军山版块;09年上半年竞争个案分析—禄口、溧水版块;09年上半年竞争个案分析—禄口、溧水版块;09年上半年竞争个案分析—禄口、溧水版块;09年上半年竞争个案分析—仙林、城东版块;09年上半年竞争个案分析—仙林、城东版块;09年上半年竞争个案分析???仙林、城东版块;09年上半年竞争个案分析—仙林、城东版块;09年上半年竞争个案分析—仙林、城东版块;09年上半年竞争个案分析—江北版块;09年上半年竞争个案分析—江北版块;09年上半年别墅市场分析综述;第二篇：销售目标提出及销售难点的分析;2009年项目的销售目标;可售货量排估;销售难点分析;销售难点分析;销售难点分析;销售难点分析;销售难点分析;销售难点分析;缺陷一：叠加上层卧室面积过小 缺陷二：功能设置不合理，未做到动静分离 缺陷三：整体动线过长 缺陷四：面积浪费大，联排仅三房配置实用率低;三期：88套联排别墅、70套叠加别墅，价格上具有优势、产品无明显硬 伤，可通过营销手段、后期改造实现突破; 第三篇：项目下半年整体营销策略制定思考;整体营销策略工作制定思考;项目定位重新定义——南京首席运动度假庄园——提升为： 2009年项目推广的核心主题基本围绕这一核心来展开，主要考虑如下： 1、别墅成熟品牌，运动度假需要延伸和提升，让市场把奥斯博恩运动度 假的模式变成一种习惯，项目差异化主题表现； 2、从原来的社区运动度假要提升成为一个城市级别的运动度假题材，这 样才能够支持大人流，但是需要后续的投入和运营； 3、品牌延续提升的需要，是实现从第二居所向第一局所转变的核心要求。 因此我们提出“生活第一城”一方面作为别墅升级，另一方面为后续公 寓产品作过渡，这是必须要做的事情。;现阶段别墅产品针对性辅助推广主题表现： 2009年项目推广的核心主题基本围绕这一核心来展开，主要考虑如下： 1、由于项目目前整体推广还是以别墅为主，； 2、从原来的社区运动度假要提升成为一个城市级别的运动度假题材，这 样才能够支持大人流，但是需要后续的投入和运营； 3、品牌延续提升的需要，是实现从第二居所向第一局所转变的核心要求。 因此我们提出“生活第一城”一方面作为别墅升级，另一方面为后续公 寓产品作过渡，这是必须要做的事情。;下半年项目推广主题的提出： 2009年项目推广的核心主题基本围绕这一核心来展开，主要考虑如下： 1、“两大核心”、“逐个突破”：围绕着剩余59套改造叠加以及88套三期联排两