同致行深圳现代国际的写字楼项目营销策划总结报告.pptVIP

现代国际项目总结汇报;前期策划工作回顾;产品包装 物业整体形象——国际化、大气、品质感； 大堂、电梯厅、走道、洗手间等公共部分形象——国际化、品质感、细节的投入； 售楼处及样板房形象——物业品质的首要载体，国际高端写字楼的商务体验； 营销推广 楼书、折页、报版等平面表现形象——国际化、品质感； 活动组织——商务感及品位。 服务 发展商形象——诚信、服务、实力； 营销组织形象——强化专业气质的打造； 物管形象——物业保值增值的一个重要因素。;项目营销节奏控制策略;开盘阶段工作总结与反思;开盘阶段（2007.12-2008.1）;宣传推广篇之形象定位;宣传推广篇之形象定位;宣传推广篇之通路选择;成交客户信息了解途径;项目信息传递主要依托咨询处及广告牌，月均客户量不足100批。;执行情况;深南大道与皇岗路交汇处广告牌;楼体广告作为写字楼营销中效果最明显，性价比最高的信息发布平台，具有绝对的主导作用。 开盘阶段通过楼体广告了解到项目的客户比例为33.33%，尽管在所有媒体通路中比例最高，但比例仍远低于竞争项目，其价值有待挖掘。;DM直邮;特报、商报、晶报、南方都市;人脉与口碑;宣传推广篇之通路选择;受工程进度及宏观政策的影响，项目在开盘前没有足够的预热及炒做时间，但通过12月21日“全球首发会”的成功举行，国际顶级写字楼的物业形象及品质得到了充分的认可，销售均价及销售业绩均实现了双突破 ； 报纸、网络、电台、DM、楼体、户外、围墙等立体式营销组合策略的应用，短期内聚集了大量人气，为项目的成功入市奠定了良好基础； 通过楼书、折页、报版、三维片等高品位宣传物料的对外输出，传递物业价值的同时提升了国际顶级写字楼的物业形象。;效率 —— 楼体广告在写字楼营销中具有绝对的主导作用，但体现在项目中的作用明显低于竞争对手，效率和速度仍有进一步提升的空间，其价值尚有待挖掘； 细节 —— 营销与后勤部门工作的配合上仍需进一步关注细节，力争完美。;1、挺拔、俊郎的立面造型； 2、高档、现代的大堂及公共空间设计； 3、简洁、大气、品质感强的售楼处及概念馆装修设计；;结合清水展示楼层情况加快外立面幕墙工程进度，建筑形象及早展示； 加快公共空间特别是大堂的装修工作进度，并作为物业价值展示的重要载体； 简洁、大气、品质感强的售楼处及概念馆设计大大提升了项目的建筑形象，并作为客户了解项目的最佳“窗口”，达到了预期的展示效果。但后续工作需重点解决销售与工程施工的冲突问题（高空坠物、工程噪音、沙浆及工程用水的渗漏、路面积水）;1、现场管理制度 销售、合同、财务、保安、保洁、工程配合各工作环节形成统一的管理制度，强化了各业务口的工作协调。 2、CS销售模式的强化 强调销售各环节的规范及专业性，打造全新的写字楼销售服务模式，提高产品附加值。 3、全方位的系统培训;进一步强化销售、合同、财务、工程等业务口工作的组织协调，重点强化服务及品牌意识，进一步提升物业的档次及品牌附加值。 CS销售模式的进一步强化，强调销售各环节的规范及专业性，打造全新的写字楼销售服务模式，提高产品附加值。 ;销售实施篇;销售实施篇;销售实施篇;销售实施篇;从目前的形势来看，国家对外资进入房地产领域的限制将越来越紧，而项目境外客户购买的比例偏高，结汇出现问题将严重影响项目的销售，因此需密切关注相关政策，规避金融风险 ； 由于6.6米楼层的空间价值没有正式的对外推广，导致目前客户对其价值的认识不足，下一阶段项目推广将紧紧围绕6.6米楼层的空间价值展开； 结合工程进度，尽量配合前期成交客户要求提前装修的申请，并提供客户参观的便利。;竞争格局;中心区竞争格局;竞争环境;项目名称;;项目的高调入市带动了中心区整体价格水平的不断攀升，促进竞争项目销售的同时进一步凸显了目前中心区项目的稀缺性，区域价值得以迅速提升，形成目前的“竞合”格局 ； 受投资及投机市场的推动，近两年中心区写字楼的升值幅度近50%，但租金上涨仅10%左右，长期投资价值远低于短期投资获益，存在一定的抛压风险，短期内持有物业的收益率并不高。 2007上半年深圳中心区没有新的竞争项目推出，同时在售项目的中低楼层销售已基本结束，项目的平层单位具有一定的稀缺性，可以从价格及销控两方面控制其进度； 后续的竞争项目将集中在2007年底推出，近50万平方米的租赁物业将分留大量的实力客户，因此项目的最佳销售时机为楼盘封顶至2007年底。;强销及持销阶段工作开展; 受人民币快速升值预期的影响，大量外资通过各种渠道进入中国的资本及房地产市场； 目前中国股市处在一个重要的十字路口，大量的资金需要寻找更好的出路； 作为写字楼的销售来讲，春节后的2-4月份为传统的销售淡季； 快速上涨的房价必然带来一系列的宏观调控措施，投资市场的未来走向不明朗； 6.6