同致行湖南庄园项目的营销策划报告.ppt

;;同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是：;;国际环境：金融危机在国际主要经济体已经基本抑制，全球经济探底，逐步回暖。;国内环境：2009年中央经济工作会议，定调2010，保增长，促发展。保增长第一步：保护胜利果实，抗通胀，房地产业调整。;国内环境： 2010年国内经济发展将稳步上升！;长沙市历年GDP以及其情况;长沙市场进入快速发展期，价格和成交量呈现跳跃式增长，但均价与周边省会城市相比仍处于低位。 长沙房价进入快速增长阶段，2009年商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。从2001-2009年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%。;;; 同致行认为，就房地产调控措施而言，“国十九条”“国十一条”的十一项举措及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应，二套房贷的收紧，还是打击圈地屯地等行为，都抓住了当下高房价的弊端。 短期内对市场将会产生一定的冲击，但是长期来看有利于房地产市场稳定健康的发展。;;;;09年长沙市场供销两旺、供应逐季增加下半年住宅销售均价迅速提升。;开福区供大于求，存在一定消化压力，市场去化落后长沙平均水平。;;长沙市4000元/㎡以上的商品住宅销售大幅增长,开福区4500-5000元/ ㎡为主力销售价格区间。;09年开福区土地供应相对集中未来两年该区域供应充足，竞争加剧;;;竞争格局—东成西崛，南强北弱。本项目所处板块位于板块竞争第三层级，整体优势不明显。;板块;区域项目概况—区域内项目竞争激烈，周边项目较本案而言，体量相对较大，如何打造本项目的核心竞争力，将成为后期营销制胜的关键点之一！;在售项目概况—目前区域内在售项目体量均较大，除藏珑和SOHO天都外，均价集中为4500-5500元/平米。;名称;万国城MOMA;去化量;物业类别 住宅 项目特色 配套商品房,教育地产 建筑类别 小高层，多层 装修状况 毛坯 物业地址 开福开福区洪山庙山月路299号 开盘时间 2009-08? 入住时间 2009-10-30 容 积 率 2.68 绿 化 率 40.05% 物 业 费 1.50元/平方米·月? 物业公司 深圳中航物业管理有限公司 开 发 商 湖南国大置业有限公司 周边配套 公园：月湖公园 学校：长沙学院 长大附中 工程兵学院 医院：163医院 银行：农业银行 开发情况 占地面积:63688平方米 总建筑面积:191457.37平方米 共24栋高层与小高层组成，约1136 套房源;户型;第一湾（一期）;户型;威尔士春天;户型;卧琥;卧琥;藏珑（三期）;户型;科大佳园（三期）;户型;楼盘名称;产品对比—区域供应以二、三房为主，二房、四房、五为辅，一房产品缺失，产品设计创新形式单一，附加值不高;;同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是：;;;;;面积区段;;;;同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是：;板块发展—金鹰板块非房地产业主力方向，但宜居因素不变;三一九国道;板块发展—阳光产业拉动的板块自我完善和个性发展;板块发展—地理得天独厚，地位提升有必然性，生活配套区趋势明显;分类因子; 从目前长沙市地产市场空间布局来看，表现出如下的趋势： 芙蓉CBD由于可供应土地锐减，目前可供应的住宅项目规模有限，项目均定位为中、中低端市场，价格只要反映为地段价值，不适宜较长期的或更高层次的居住。 开福RBD片区的优质项目目前房价已经到达比较高的价位，并且较高的开发成本会迟缓商品房的开发脚步。 河西开发区中期内到市区内的交通相对不变，加之有山景、江景、人文环境等优越的环境，未来预计以度假型中高档物业为主。 长沙经济技术开发区由于本地有较为稳定的需求，吸引市区客户时需要经过金鹰板块等区域的衰减，且区域产业发达环境受限，交通相对不便利，产业人群存在发散可能。 南部新城大量规划支撑，产品市场进步迅速，但市场竞争两极分化，良莠不齐。 同致行观点：从各区发展对比来看，金鹰板块的良好的形象、资源、优势位置使其具备了孕育优质楼盘的条件，结合可能产生的优良住宅素质，其极有可能再次成为市场焦点。; 长沙城市发展由“点状式”发展向“城市群”发展转变，给开福区带来巨大发展契机； 开福规划地位提升：由“北部门户”发展成为城市北部高端服务产业和产业配套服务区； 开福形象提升：由“南帝北丐”完成“RBD+产业转型+形象变革”，成为城市兴北基地； 开福经济具备疏导发散能力：开福以外向型第二、三产业为主导，成为长沙经济主体之一； 开福将成为长沙经济新增长点：社会经济持续增长、产业布局趋于合理、人口继续增加； 地铁1号线作为轨道动脉，将交通价值和区域发展、开发利益迅速挂钩。;;;;片区;开福区域客户群体分析;2;; 项目主力客户定位 新国