四川成都中德英伦联的邦项目赏析.docVIP

六、个案分析 1、项目概况 项目名称 中德英伦联邦 239999㎡ 总建筑面积 1000000㎡ 物业形态 宜居住宅 住宅面积 60-170㎡ 物业管理 GVA衡信柏迪（GVA Curzon Partners） 物业服务费 2.6元 开发商 四川中德世纪置业有限公司 4月售价 8000元/㎡ 数据来源：北京金网络联行地产顾问有限公司成都分公司 2、区位分析 中德英伦联邦项目位于国际城南天府大道南段，地处天府新区核心区域，是城南未来20年最具发展潜力的新川板块旗舰项目。 北临5平方公里的西部金融中心——金融城，东接规划为10平方公里的花园式新川创新科技园区。天府大道、红星路南延线、地铁1号线、6号线均从项目经过。项目总规划用地面积约360亩，总建筑面积约128万平方米，是国际城南首屈一指的超级大盘。项目以英伦文化与生活气韵交融的古典风情为蓝本，将精心打造为涵盖住宅、高级会所、主题商业、双语幼稚园等多种业态的高端国际社区。 项目采用围合式穿插点式布局，为实现55%的绿化率，降低建筑密度，局部采用超高层建筑，户型朝向以最大景观化为原则，有效解决高层对视问题。本项目户型设计理性，注重实用性、舒适性及私密性。户型区间为60—120平米，除70—90平米梦想幻变主力户型外，更有60平米左右精致舒居户型，90—120平米豪华观景户型，户均赠送率超过40%。还特别设计首层下沉式私家花园， 270度八角豪华观景卧室，顶层梦想创意阁楼，与小区数十万平米英伦风情园林交相辉映。 小区布局合理，人车分流，彰显人文关怀；三重豪华入户大堂，尊贵私家奢享。为小区业主量身度造的约6000平米高级商务会所、8000平米主题会所，集景观游泳池、恒温游泳池、英式下午茶、休闲运动中心、儿童王国、咖啡屋于一体。项目分为两期，一期以住宅为主，分A、B、C区，现正开发A区；二期包括住宅、酒店、写字楼。 项目紧邻红星路南延线，现在红星路南延线已开工，两年后建成，大大缩短了项目与市中心的距离；项目A、B、C区间道路由中德打造。 二期开发总体规划分析： 在售项目为二期B区产品，目前在售B区楼王产品，整个产品线从88-154㎡户型产品，而超大的赠送率使用面积均在140㎡以上，而按照户型实得面积销售价格4800元 /㎡起，销售均价8000元/㎡左右。 在售楼王为超高层建筑，主要亮点为设计有三段式豪华入户设计及入户大堂，整座楼王内设计有三大会所，其中将避难层设计为开放式泛会所，楼内会所专属的概念与管理模式更加强化楼王的品质感为客户塑造身份感。 二期B区组团，由11栋住宅物业组成，内设置独立的组团区域会所，围而不合的设计更好的使整个区域住宅得到充分的采光与通风效果，小区内部交通关系采用人车分流的设计，不仅环保更加提升安全系数。 在细部设计方面，每栋住宅均采用风雨景观联廊设计结合三段式豪华入户大堂设计，整个一楼风雨景观联廊设计结合社区园林景观构建成泛会所，增强社区内的休憩性与互动性。 二期B区园林景观设计主要是以超大型中庭园林景观为主，借助内部交通关系进行景观组团的设置，结合建筑规划中“风雨景观联廊”与“泛会所”形成融为一体的社区园林景观主题，这样不仅增大了园林景观绿化面积更加增加了活动空间与休憩空间，整个开放式的形式与布局提供也住自由、休闲的感觉。 4、项目规划亮点： 中德英伦联邦项目不仅在建筑风格方面具有浓厚的英伦气息与文化内涵，而且在整个设计过程中注重建筑风格特色元素的应用，将整个项目塑造在品质方面给人以高品质、奢华感为主要第一印象，而结合住宅产品的“面积大赠送”的优势，最终采用实得起价4800元/㎡的售价，使的整个项目具有超强的市场“杀伤力”。 在项目规划方面特有的亮点主要集中在建筑“三段式入户大堂”、“风雨景观联廊”、 “泛会所”设计三大建筑规划亮点。 5、项目价格走势 数据来源：中国成都搜房网 价格走势： 数据来源：中国成都搜房网 从整个中德英伦联邦项目价格体系跟踪分析，项目销售以低开高走结合“赠送超大面积”的营销策略进行，首先对客户进行分类，主力锁定刚性需求，采用企业为客户担保向战略合作银行进行置业办理百万额度信用卡的形式，刺激销售。 价格定价策略：根据住宅户型、采光、通风、日照、观景面、朝向等因素进行定价，在保证主力户型价格均衡性的情况下，进行楼层差价在80-120元/㎡的原则调整，实行一房一价的原则；大户型以VIP客户定位，进行一对一的销售模式，形成高总价，高优惠的策略，以住宅顶层户型为主，可采用分期付款形式。 优惠政策：一次性付款优惠4%，分期优惠2%-3%