安徽合肥中兴西湖花的园三期商铺价格体系及营销推广总案.docVIP

中兴西湖花园三期商铺09年价格体系及营销推广总案 明亮博远 中兴西湖花园项目组 2008-12-19 一、当前的市场形势 ——合肥楼市新突破口：商铺营销。 众多开发商调整营销策略以商铺主打市场。 近日，在合肥楼市还处在低迷时期，住宅销售不景气的情况下，众多开发商调整营销策略以商铺主打市场，众多楼盘项目不约而同的推出了街铺的销售或者是准备推商铺，尤其在年底这个时段的时候。“商铺—永升于动荡经济第一财富”、“全生活体验街”、“安大北门最后的掘金商机”、“精品旺铺火热预约，黄金投资方案园您百万财富梦，日进千金早买多得”……越来越多的有关商铺的宣传广告进入消费者的眼球。但受“买涨不买跌”等心理因素综合作用，多数购房群体产生严重的观望情绪，投资者的信心更是不足，而一再出台的宏观调控政策也尚未见起效，综观国内楼市现状与合肥市场分析，我们认为目前乃至今后一段时间内合肥房地产形势总体较为低迷，但未来仍有望平稳发展。所以，为避开同比竞争，我们预计避开年底这一时间段，拟在09年初推出三期商铺。但要取得赢市我们必须有直面地产“熊市”的良好心态，同时必须借力取一些非常营销手段，才能最大化刺激成交。结合本案的实际情况，当前下阶段的推广需从“振奋投资客户信心+着眼于产品本身+直接力度折扣”入手展开。 二、明确我们要推出的产品 ——中兴西湖花园三期，6栋楼的底商，共43套，面积区间36.91-334.49m2。 ※ 产品明细 期 段 三期 总量 底商位置 1#楼 8#楼 17#楼 23#楼 24#楼 25#楼 　6栋 体 量 4间 3间 8间 8间 8间 12间 43 层 数 1层 层高 3.8-4.2米 面积区间 36.91-334.49平米 主力面积区间 70-120平米之间 总面积 5232.74平米 ※ 产品分析 A.优势 ☆新站核心财富：地处新站版块核心位置的旺盛商业区，项目紧临城市主干道，商机围绕，商业氛围浓厚。 ☆强大消费群体：背倚逾15万方“中兴西湖花园”大型社区，小区入住率在逐步提高，必然将带动小区商业的发展和提高。 ☆现铺即买即赚：36.91-334.49平米黄金旺铺均已准现房，即买即收益，相对与期房来说更具竞争力。 ☆升值潜力巨大：区域发展势头强劲，板块升值空间巨大。 ☆临街临财富：整个商铺成L布局紧临街道，不仅能享受社区住宅业主的日常生活消费，也能辐射到社区外部客户的消费力。 ☆在现有的比较成熟的大型住宅小区内，切原一、二期门面的经营状况表现良好，给投资者信心。 ☆从体量来看本次只推出43套商铺，排除市场不利因素，资金回笼压力相对较小。 B.劣势 ☆项目规划为单层单边沿街商业且数量少，同潜在的竞争对手相比处于规模效益中的劣势，不易形成街铺的浓厚商业氛围。 ☆部分存在面积较大，100平米以上较多，还有少量200-300的大面积，总价较高。进深过长，部分商铺达20米，商用价值不高。 ☆项目周边尤其是瑶海路的商铺经营不乐观，从经营情况来看，投资回报率不高； ☆项目周边尚未形成整体商业氛围。 ☆本案周围商铺供应量过多，面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。 ※ 产品卖点梳理 地处车站商圈，直击新站财富核心！ 背倚逾15万方中兴西湖花园成熟社区，消费力鼎沸！ 36-334m2黄金旺铺准现房，即刻购买、即刻使用、即刻收益! 商铺成L布局紧临街道，社区内业主生活消费和社区外部消费双重享受。 区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，投资宝地钱景无限，实现稳健财富增值! 总结：本案拥有的优势非常有限，而且缺乏差异性，难以在竞争中脱颖而出。只有通过资源的优化，强化“社区经济”“临街现铺”等亮点，在营销推广上，扬长避短，尽可能放大三期产品特有的优势卖点，规避劣势。 三、本案周边竞争楼盘商铺及当前销售情况 ——周边在售存量较多，竞争份额大，当前销售全线飘绿。 调研日期：2008年12月16日 项目名称 总体量 剩余 体量 均价/价格范围 当前销售优惠 近期营销活动 面积范围及层高 客户投资经营情况 商铺经营业态 调研现场情况 信达 格兰云天 101套 6116平方米 66套 3654平方米 7600/7000-8000元/㎡ 付款99/98折 无 70—90平方米/3.9米 1：1 无限制 5组/天 康城 水云间 64套 7422平方米 46套 3168平方米 7500/7400-8500元/㎡ 无 无 70—110平方米/5.1米 1：1 无限制 5组/天 晨阳 世纪城 152套 8943平方米 售完 7000/5500-8000元/㎡ -- -- 200—300平方米/3.9米 1：1 无限制 5组/天 巴黎 春天 157套 3333