安徽辉隆大市场整合的营销策划.docVIP

第一篇：项目卖点 及客户群分析 项目八大卖点： 临泉独一无二40万方商业航母，宏大气势雄伟； 项目交通位置得天优越，扼守交通要道：省道、城内主干道在这里汇聚形成了密集的交通网，交通四通八达； 区位优势明显，政务新区未来新型商圈的地标性建筑； 专业经营管理：统一规划、统一招商、统一管理、统一服务免除经营后顾之忧； 实力强大开发商开发，打造商业财富传奇； 标准4m×8m商铺，独立楼梯，自由组合满足不同经营需求； 市场超宽道路，主干道50米，次干道20余米，完全满足车流、人流的流畅通行； 完善商业配套：36000㎡仓储、10000㎡大型停车场、26万㎡高档住宅小区、星级酒店、休闲会所、大型购物中心——财富升值无可限量。 二、目标客户定位： 1、项目目标客群分类 a.自用型客群： 二次置业者居多，他们因扩大经营或改变环境而置业，以购买沿街商铺为置业首选，这部分客户大多想以租赁商铺来经营。 b.投资型客户群： 此类型客群主要是县城的生意老板、公务员及事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多的闲散资金，追求的是投资收益。 c.新型自营用户群： 这部分人群是刚加入农资或者建材行业短暂时间的经营者，他们没有固定的经营场所，或者是租赁商铺经营，这些人会考虑改善经营环境投资于项目。 2、项目目标客户群定位 政府部门职员、银行、医院、教育等事业单位员工 企业单位高级管理人员，高收入职员 城市居民及周边乡镇以商业为主、收入较稳定阶层 个体私营业主（小老板） 在外打工回乡置业人群 3、项目目标客户群区域定位 临泉县本地居民（90%） 周边乡镇居民（5%） c.本地居民在外务工的居民（5%） 第二篇：项目分析 与价格策略 一、项目背景 本项目定位属于临泉第一家大型综合性专业市场，经市场调研考察，农资市场在本县属于第一次项目，建材市场已经出现同类产品的存在→好迪建材市场和一些集中式经营的建材市场。 从规模上来说本项目实属，是临泉县政府重点招商项目，项目位于临泉政务新区，总建筑面积近648+1城市圈，一小时车程，直面100公里半径区域数千万人口商机，以高起点、超前的规划思想，涵盖专业市场集群、物流中心、商办配套、高档住区于一身。 项目SWOT分析 优势： 1、项目定位一站式农资建材市场，涵盖品类齐全，功能完善； 2、地段区位-城南新区，规划中的政务新区，发展前景广阔； 3、交通-省道102、阜临路、解放路、育才路等道路交错，交通四通八达。 劣势： 1、项目地块周边尚处于刚开发阶段，生活配套有待完善； 2、项目规模体量庞大，对项目的整体推广要求高 。 竞争： 1、市场已有同类的建材市场成立，并已经形成竞争压力； 2、市场风险存在，国家宏观调控力度一直未减。 机会： 1、项目位于城南政务新区未来发展城市发展主要方向，政府关注度高； m2 （销磬）； 2F；5500-6500元/ m2 （基本结束） 3F：3500-4800元/m2（部分剩余）；4F-6F：作为加工厂房 主要特点：①实行5年返租，年回报率8%，5年后回购政策； ②因工程进度缓慢，又不是现成商场，客户对其经营信心不足，从而影响销售； 项目周边荒凉，位置偏远，市场远景不被看好。 b.姜子牙商业广场： 地下商场模式商业：均价：15000元/㎡ 主要特点：①实行9年返租，前三年6% ，后六年9%年回报率； ②客户对6年后商场的经营管理问题较为担忧； ③ 商场是地下商业，客户较难接受； ④工程缓慢，经营管理不善，影响了客户心理。 好迪装饰建材市场 全租赁形式（土地的性质）： 租金价格：20元/㎡·年，二层15元/㎡·年，品牌商户一般在此市场租赁面积在500㎡以上，品牌商户在进驻前办理金卡优惠，付一年免2年租金，第一年物业费和税费全免。 2、价格定位主要依据： 参照当前商业物业销售状况； 物业所处地段的价值取向； 售后租赁的风险系数； 周边类比项目的销售价格； 投资者的心理承受力。 3、价格策略 定价原则： 均价定位，即确定每层销售均价，并在此基础上制定相应的单位价格。 本案价格定位建议： 1F：9000元/m2；2F：5500元/m2 ；综合一二层均价为7000元/m2左右； 3F：（暂保留） 4、入市价格策略 本案宜适用低开高走价格走势， 给买家造成一种抓紧时间抢先购买的感觉，时间越往后价格越高，同时也给买家一种升值信心。 备注：折扣策略 针对临泉人购物置业喜好打折这一心理特征，在制定价格时，根据以上执行底价另行编制销售表价，让消费者有杀价的空间；另外，根据投资者的购买商铺方式，全额和按揭的特征给予折扣。 第三篇 项目行销 策略原则 作为商业物业的行销，不同于住宅物业的销售，更需要市场的论证、规划配合、策划传达与销售控制全面配合，形成整体的市场推动力，在项目传