广东珠江御景项目楼的盘营销执行推广方案.pptVIP

珠江御景6#楼推广方案;;知己知彼 百战不殆 竞争对手表现如何？;项目名称;随着市场环境的不断收紧，城东作为投资性热点区域变为“价格虚高”区域，有价无市，月均去化量明显减少； 从现有存量来看，东区现有存量超过2000套，供大于求现象十分严重，市场竞争十分激烈； 从供应面积段来看，以70-120㎡的中小户型为主，总价低，同时具有较大的附加值，迎合刚性需求； 从上市时间来看，9-10月仍将有大量房源上市，客源竞争严重； 从促销手段上来看，8.8-9折的价格优惠成为市场常态。打折送礼、低价销售成为市场主旋律，也是保证开发商销售额度的最有效利器。;从周边竞争项目的成交分析来看，至新政后各大竞争个案成交量极度萎缩，在6、7月一些项目分别作出了促销措施，其效果与预期相差深远； 世茂、绿地在城东板块率先做出了大力度的促销活动，其价格下浮都达10%-15%左右，但是整体成交依旧低迷，平均每周3到4套且主要以90㎡以内的小面积为主。 随着贷款首付比例的增加，客户置业成本增加。低总价、中小户型的房源更能获得市场认可。 打折+送礼成为市场吸引客户关注的主要手段，低价入市是开发商目前最有效的销售手段。;;一、本案新政后市场表现;本案同样收到市场环境影响较大，加之媒体推广有所减少，来人来电和成交量均出现较大幅度的萎缩； 但，区别与其他个案，本案一直坚持的“欧式、人文、高端”豪宅形象，逐渐被客户接受。 客户认同珠江的品质和产品，和竞争对手相比较，如果是同等价格，本案的竞争力就显现无疑。;全新6#楼如何企划包装;一、从毛坯转向精装？是否矛盾？;二、全新形象树立;三、项目整体卖点;四、6#楼核心价值提炼;“双中心”位置 社区景观最中心（项目整体62万方的规模，13栋欧洲名邸，以6#楼为中心，占据社区最核心的中央景观带） 中轴景观大道最中心位置（占据凯撒大道中核位置，尽览全景视野） 南北绵延的欧式皇家主题园林，尽收眼底。 双中心景观王座;五、推广总精神;六、推广总精神;六、客户构成预估;;一、推广节奏;二、推广阶段与渠道;阶段二：开盘告知期 时间节点：9.16-9.18 阶段主标： 珠江御景 君御座 双中心景观王座 9.18日盛大开盘 6重豪礼 限时预约 实体样板房奢藏绽放 恭迎品鉴 配合媒体： 户外：交通指示牌、公交站牌、陆家出口看板、网络 网络：昆山搜房网 平面媒体：扬子晚报 小众媒体：短信 SP活动：中秋节业主联谊回馈（9.15-9.22日）;阶段三：强销期 时间节点：9.19-9.30 阶段主标： 珠江御景 君御座 双中心景观王座 特惠热销中 实体样板房奢藏绽放 恭迎品鉴 配合媒体： 户外：交通指示牌、公交站牌、陆家出口看板、网络 网络：昆山搜房网 平面媒体：昆山楼市杂志（10.1特刊）;上海地区按批复立项媒体投放表;集团支援上海地区媒体投放表;三、平面表现;设计稿二;三、认筹方案;四、认筹优惠：6重豪礼 限时预约 第1重：认筹诚意心动豪礼 凡成功认筹客户，可享受97折购房贵宾礼遇； 第2重：开盘认购惊喜豪礼 开盘当天成功认购客户，另享受99折认购惊喜优惠； 第3重：限时签约激赏豪礼 认购成功5天内签约客户，可再享受99折购房豪礼； 第4重：付款成交震撼豪礼 一次性付款签约客户，可享受98折购房附加优惠大礼；按揭贷款可享受99折购房优惠大礼； 第5重：尊贵服务贴心豪礼 凡认筹客户，均可免费加入珠江会，尊享珠江地产奉送的特别权利； 第6重：亲友为邻贺喜豪礼 凡珠江御景业主推荐购房1套，老业主可免费获赠10个月的物业费大礼，多荐多得。;五、区域划分（详见附件1.） 接待区：模型区（接待当天来的客户摆放本次认筹细则的易拉宝、购买贵宾卡流程图） 等候区：售楼处灯箱区（该处需摆放几张沙发接待客户和给客户休息、摆放本次认筹细则的易拉宝） 洽谈区：销售区（业务人员帮客户做好解释工作，消除客户的心里疑虑） 柜台区：认购区（专人协助客户填写贵宾卡、摆放本次认筹细则的易拉宝） 排队区：售楼处大门口（客户手持填写好的贵宾卡在售楼处大门的最西边门开始排队付钱） 财务区：售楼处柜台右手边设立财务室（负责客户的收款、开票填写票号、复印盖章回收贵宾卡） 六、认购流程（详见附件2.） 现场认购贵宾卡：接待区→洽谈区→柜台区→排队区→财务区 详细方案见WORD附件;四、开盘方案;