广西北海天赐碧园项的目二期整合营销执行提报.docVIP

关于北海市“天赐碧园”项目 二期整合营销的执行提报 上海品扬房地产经纪有限公司 目录： 第一部分：市场部分 3月北海市调情况分析 09年1月至3月27日北海各楼盘销售情况 主要项目个案分析 第二部分：产品分析 产品概述 项目二期卖点整理 竞争优势 第三部分：客户定位 客户分析（重点为自我司进场起至今年3月到场客户） 客户定位 第四部分：整体营销推广思路 总体营销思路 整体营销策略 整体推广策略 实景营销策略 其他营销策略 第五部分：推盘策略 原则 推盘策略 具体实施 第六部分：价格策略： 原则 定价策略 销售折扣 具体实施 第七部分：6～12月营销执行 项目工程进度 执行建议 执行方案 第八部分：09年下半年推广执行 推广思路 推广策略 推广方式 第一部分：市场部分 3月北海市调情况分析： 兴海龙福苑（高层项目） 项目地址：北部湾东路汽车总站对面 开发商：广西兴海房地产开发有限公司 占地面积：13000㎡ 总占地面积:5万平方米 容积率：4.62 绿地率：40% 幢数：4幢 （高层：20层，一梯6户） 总套数：475套 开盘时间：2008.5.2 封顶时间：2008.10 交房时间：2009.12.31 户型 两房 三房 一房、单身公寓 面积 92—105㎡ 138㎡ 39—51㎡ 套数比例 约250套 约45套 185套 销售比例 约销售60% 销售价格 3438—4918元/㎡ 3368—4600元/㎡ 3300—4700元/㎡ 优惠措施 按揭9.9折 一次性付款9.7折 分析： 优势： 临近当地知名学府北海二小，拥有良好的教育资源 临近汽车总站，交通优势明显。 地处老城区，拥有成熟配套 100平米左右的2房及45平米左右的1房（含单身公寓）为主的产品构成，使项目具有较宽的产品线，能满足不同类型的消费者需求。 劣势： 周边房屋比较陈旧，环境较差； 位于汽车站周边，人员混杂， 只有少数高楼层单元可看到海景，海景房资源未能得以展现。 万家兴二期（高层项目） 项目地址：四川北路 开发商名称：北海万家兴房地产开发有限公司 总建筑面积：100821.27平方米 建筑用地面积：16797.56平方米 幢数：3幢（分别为16层、30层、33层） 总套数：976套 开工时间：2008年10月 封顶时间：2010年春节期间 开盘时间：暂定时间为2009年5月份 户型 两房 三房 单身公寓 面积 69.82㎡ 128.72㎡ 50㎡ 套数比例 60% 30% 10% 销售比例 预约40% 销售价格 4264—6400元/㎡； 16层-12F，69平方二房、表价单5171、总价36万； 33层-12F，二房86平方、表价单5134、总价44.5万 分析： 优势： 临近北海中心商业区——北部湾广场，地理位置优越 周边各项配套成熟，交通便捷，能快速前往北海各主要景区 项目地理位置优越，高层各方位可观看到不同景观的海景。 以小房型为主，总价低，功能全，适合投资及短期居住。 劣势： 设计陈旧，单层1梯10户以上，得房率低。 房型设计差，部分单元拥有暗房，通风性差。 由于万家兴一期销售的时间较长（2004年到2008年才基本售完）。 且当时物业公司的服务质量和乱收费现象，在客户心中已留下不好的印象，对二期销售会有部分影响。 工程进度缓慢，交房晚。 新源幸福苑（综合项目） 项目地址：北部湾中路幸福街国际凯旋酒店 开发商：新源房地产开发有限公司 占地：19亩 总占地面积：30000㎡ 容积率：2.49 建筑密度：21.95% 绿地率：30% 总幢数：5幢（其中两幢中高层，3幢多层） 总套数：336套 高层：共19层 高层19层 两房 三房 多层3幢 两房 三房 面积 85-86㎡ 116㎡ 面积 79—86㎡ 116㎡ 套数比例 144套 72套 套数比