江西上饶景河豪庭项的目整体营销推广策略.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;中央观邸 · 层峰生活;写在报告之前;市场篇;第一部分 房地产发展分析;一、上饶整体房地产分析 特征⑴：引进来自抑式开发;一、上饶整体房地产分析 特征⑵：漫长的慢热现象;一、上饶整体房地产分析 特征⑶：短期的供应膨胀;2.投资市场不活跃 上饶楼市由于房价上涨空间相对不足没有备受投资客和炒房团的青睐，客群的购买动机以自住为主流。 3.浙商的稳定性 上饶的浙商人口占有2万多人,但由于许多浙商刚刚进入上饶时间不长,稳定性不强,有很大一部分以租放为主,其购房欲望不够强烈。 4.政策环境的影响 政府在房地产领域缺乏周密而长远的控制,投资环境过度放松,造成整个楼市发展混乱,缺乏秩序性开发,一涌而上的开发节奏没有得到合理的控制.;一、上饶整体房地产分析 特征⑷：初步品牌带动导向;二、上饶市区楼市分析 发展阶段：从满足型到改善型为主，享受型现身;二、上饶市区楼市分析 依托资源：中心商圈效应;;三、带湖片区楼市分析 发展现状：房地产发展的初步带动阶段;三、带湖片区楼市分析 开发趋势：价格和产品两种开发导向并存;四、片区房地产价值比较 区域比较：老城片区VS带湖片区VS中心片区;第二部分 项目周边个案分析;;优势 1、小区呈整体围合式布局，绿地率达到40.89％，是上饶最大的园林景观小区。 2、小区配套齐全，是上饶最大的综合生活社区。 3、开发商在当地具有一定口碑。 4、小区车位配比基本达到1：1 5、售楼处大气，销售人员热情。 劣势 1、项目地块西北的民房影响小区整体档次 2、小区地处新区，目前周边居住氛围还不太成熟 3、小区纯高层，得房率低;开发商：江西双龙房地产开发有限公司 项目类别：多层、小高层 建筑面积：96539平方米 总套数：600套 均价：2400(多层）、2800（小高层） 主力面积：110、130;优势： 1、东拥130亩集教育、娱乐、休闲为一体的大型绿色生态公园——紫阳公园 2、北面是15万平米的大型商业——永隆城市广场 3、小区所在的紫???居住板块是上饶集商贸、金融、居住生活于一体的综合性城市片区。 4、小区户型全明设计 劣势： 1、项目每次推出量太小，对前期业主不利。 2、建筑外立面采用青灰色涂料，看上去陈旧，且涂料不耐久。 3、目前周边配套还不是很成熟 4、小区南面还较荒凉;开发商：江西春来房地产开发有限公司 项目类别：多层、小高层、商铺 建筑面积：50万平方米 总套数：一期住宅400套 商业用房893套 均价：2600（多层）小高层（2800） 主力面积：124（多层）130（小高层）;优势： 1、项目体量巨大，配套完善 2、小区处在城市主干道，交通便捷 3、售楼处、广告手笔给人大气感觉，售楼人员较热情 4、大型商贸城已形成规模效应 劣势： 1、项目周边被商贸市场围和，周边人员杂乱，噪音较多 2、住宅项目一次推出量较少，后期施工对前期的业主不利 ;《桃花源》;案名;第三部分 土地SWOT分析;;Strength优势： S1.邻高档住宅区，地块档次突显； S2. 毗邻万福购物、商贸城等，配套较成熟； S3.对望紫阳公园，增加卖点； S4.地块北侧茶圣路和公园朱子文化的历史底蕴，增强地块独特价值。 S5.项目规划设计较高档现代，提高了项目的整体形象和质感。 Opportunity机会点： O1. 周边地块住宅区逐渐形成有助于居民的聚焦效应，将形成居民的羊群效应； O2.带湖区域整体配套的提速，加强带湖整体区域价值和片区住宅的成熟度； O3、目前片区开发市场划分的空间为项目增加了可操作度； O4.项目可塑性机会较大。 ;Threat.威胁点： T1.周边竞争楼盘的产品档次不一,将迫使本案多条战线作战，分流本案的一部分定位边缘客户在所难免； T2.片区内的多项目集中上马，某些开发商的价格战威胁； T3. 本片区云集了上饶综合大盘，来自品牌开发商的捆绑式销售和体验式销售的威胁； T4.项目处在带湖片区，来自中心片区的片区威胁； Weakness.劣势： W1.项目南地块采光条件受阻 W2.周边安置房影响项目形象拔高； W3.本项目土地是不规则长方型,给整体规划带来不便； W4.项目总建6万多方，片区内无大盘综合优势； W5.本项目为开发商开山之作，尚不具明显的品牌优势;产品