江西丰跃香港名城营的销策略及执行报告.doc

第一部分　市场概况 一、宏观市场背景分析 （一）城市地理文化概况 1、地理位置 上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南福建、北接安徽，下辖上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。交通上饶是江浙沿海进入内地的必经咽喉，有着“牙闽、控皖、襟淮、面浙”的优越地理位置，自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。境内交通便利，浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路、横南铁路纵横交错；沪瑞高速、320、206国道及七条出省公路贯穿东西南北。景婺黄、景婺常高速公路国家规划建设的三条高速公路经过上饶。目前，上饶至武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州五个机场均可在1-3小时内到达。风光旖旎人杰地灵上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，，素有“江南第一仙峰”的美誉。 南面龟峰，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。1700多年的历史长河中，这片神奇的土地名人辈出，养育了中国三大圣母之一的陶母、著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、“中国铁道之父——詹天佑”，无产阶级革命家方志敏等名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。凭借优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施不断完善，旅游经济蓬勃发展。经济平稳较快发展年生产总值（GDP）451.38亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值87.65亿元，增长6.0%；第二产业增加值200.69亿元，增长16.8%；第三产业增加值163.04亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均生产总值7082元，比上年增加952元。非公有制经济继续快速发展，非公有制经济增加值达到300.1亿元，增长28.8%。占GDP比重为66.7%，提高6.5个百分点。经济结构继续改善三次产业比例由上年的21.2:42.4:36.4调整为19.444.5∶36.1，一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降1.8个百分点，第二产业比重提高2.1个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到33.25％，提高2.35个百分点。市场物价保持基本稳定全年市区居民消费价格总指数为101.8％，比上年上涨1.8％，其中：服务项目价格上升2.8％，消费品价格上升1.5％。从商品构成看，食品价格上涨2.8%，其中粮食价格下降2.1%；居住价格上涨5.6%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨5.1%和0.8%；全年市区商品零售价格总指数为101.1％，比上年上涨1.1％ “十五”时期，年均增长20.1%。其中规模以上工业企业实现增加值49.1亿元，增长25.4%。实现销售产值157亿元，产销率为97.8%，同比提高0.3个百分点。销售收入过亿元的工业企业33家，增加14家。上饶市城市总体规划（2000-2020） 上饶城区的布局分为六大片区，均有各自的居住用地。（1）老城区、（2）带湖片区、（3）民主片区、（4）三江片区、（5）水南片区、（6）旭日片区。 除水南片区外，每个片区均有一个中心：（1）老城区的零售商业、特色服务中心，（2）带湖片区的商贸、会展中心，（3）民主片区的行政文化中心，（4）三江片区的商业、办公综合副中心，（5）旭日片区的商业、办公综合副中心。 （上饶土地使用规划图） 五、工业用地规划结构： 规划形成三个工业区，二个工业组团。三个工业区是指旭日工业区、凤凰工业区和三江西工业区，二个工业组团是指水南三江工业组团和城东工业组团。现状信州区西南部的发电厂、皮革厂、制药厂、选矿厂等将搬迁或关闭，逐步改造成居住区。 六、公共设施用地规划结构： 1．商业、贸易：在带湖片区中心建设城市贸易、商业中心，为闵、浙、赣的贸易、会展活动服务。完善老城区零售、专卖、特色服务商业中心。有限度地建设民主路、南灵路、水南街、叶挺大道等商业街。保留原有的市场用地，在320国道以北、长塘路以东建设大型综合批发交易市场，在现状火车站附近建设地方名优产品批发市场，完善三江片区的综合贸易市场、农贸市场。南灵路北段预留工业品综合批发市场。 2．行政办公：保留原有的老城区、旭日片区、三江片区的办公机构，在民主片区发展新的集中式行政办公用地。 3．文教体卫：在三江片区依托上饶师院建立高等教育、科研区，和民主片区的行政中心相结合，建设市级文化中心，该中心主要为群众性的文娱、博物、演出设施。 七、上饶城市规划对上饶城西的影响 城西是指市区的槠溪河以西部分，主要包含旭日综合片区（上饶县城）和产业新城片区（上饶经济开发区）。其中旭日综合片区属中心城区规划范围，东与市中心区隔河相望，西邻经济开发区，其主要规划功能为行政、