写字楼消费因素特征研究〔如何分等级〕.doc

写字楼消费特征研究 1 企业消费过程的三个阶段 企业选择写字楼的过程，分为三个阶段： 第一步是企业对区域综合环境的选择； 第二步是企业对写字楼产品的选择； 第三步是价格及政策因素的选择。 2 写字楼消费外部因素 ? 区域综合环境的评价内容 区域综合环境的评价是企业选择写字楼的第一步。区域综合环境的评价主要包含以下方面： 选择标准 内容解释 市政成熟度 城市建设进度，总体交通状况 综合配套设施 酒店、宾馆、饭店、商业中心等配套 交通通达性 区域和地段的道路交通和公共交通 企业群体的聚集 聚集的企业群体的类型、档次等特征 职住一体化程度 商务区周边有没有足够的居住配套，以节约时间 区域/地段规划 规划建设对办公物业的使用性影响和升值性影响 3????????? 把握企业需求特征，从五个方面打造适应市场需求的写字楼产品 在写字楼开发行业流行这样一句话：“把消费者能做的事情留给消费者去做，把消费者做不到的事情做到最好”。从写字楼产品开发的角度看，写字楼消费者能做的事情主要是室内装修，而建筑整体形象的塑造，以及建筑结构和布局、公共空间的打造等必须由开发商完成。 企业在消费写字楼的过程中，非常看重以下五个方面的要素：交通组织、外观造型、平面布局、楼层净高、配套设施。因此如何从这五个方面入手，打造市场欢迎的写字楼至关重要。 4????????? 交通组织 4.1???????? 定义 写字楼的交通组织分为内部交通和外部交通两部分，内部交通组织是指从写字楼出入口到达各办公单元所经过的建筑空间及其辅助设施，包括大堂、候梯厅、电梯、走廊、各种标示牌等；外部交通是指市政道路到写字楼主要出入口、地面停车场、地下停车库的道路及其辅助设施，包括行车道、人行道、隔离设施、标示牌、出入口等设置。 4.2???????? 因素 写字楼交通组织系统，其设计和管理因素： 设计因素 主要内容 外部交通人车分流 既方便车辆出入行驶，也要保证人员出入的方便、舒适与安全性 地面停车位充足 保证临时来访的车辆停放 内部交写字楼与商业分流、客货分流 商业部分和写字楼分别设置单独出入口，并且互不交叉和干扰，客梯与货梯分开，高层建筑的客梯分高低区并标有明确标示牌 科学的疏导指示系统 如大堂设置大厦功能分区图和首层平面图，各层电梯口设置楼层平面图等 4.3???????? 案例 案例类型 案例名称 说明 成功案例 国贸中心、嘉里中心、远洋大厦、华润大厦等 一般而言，建筑规模较大的综合体项目、或占地面积较大的写字楼单体项目，其交通设计和管理水平较高 失败案例 中关村海龙大厦、鼎好电子城、硅谷电脑城、北大太平洋大厦等 这些项目在外部交通上形成了人车混杂的局面，而内部交通由于没有解决好商业与写字楼之间的交通分流，形成了客货同梯的局面。目前这些项目写字楼的平均租金明显低于周边纯写字楼项目。 5????????? 外观造型 5.1???????? 定义 写字楼的外观造型是指：大厦的建筑造型、高度、外立面用材、色彩、特殊效果、设计小品等形成的综合视觉效果。 5.2???????因素 写字楼外观造型的设计方面，主要消费特征体现以下方面： 设计因素 主要内容 造型是第一要素 人们对写字楼建筑的印象，首先来自于造型，之后才是其他因素如立面材料、立面颜色、外观装饰等。 外观造型与环境的协调性 写字楼物业的价值首先在于为地段和形象，地段与物业形象具有对应关系，外观形象的是否与项目所处的地段和环境保持高度的一致性。 外观造型与客户性质的匹配 物业形象传递着企业及机构的形象，或张扬、或内敛、或传统、或现代，都与行业特征与企业身份息息相关，所以写字楼的外观造型是否与目标客户的性质相符合至关重要。 5.3?? 案例 中关村金融中心（中钢大厦）????????????????????????????????? ??? 　　中关村金融中心A座南北两面采用独特的双曲面造型，曲面弧度不大，配有竖向翼板，拔地而起，更显振奋勃发动感。B座延续了A座的曲面造型，A座和B座的主立面被赋予一层连续错动的鱼鳞状玻璃幕墙，以独特的方式映射着变幻的天空。连廊设计为桥结构，连续的曲面贯穿A座、B座，建筑上浑然一体，功能上却又各自独立。中关村金融中心以“北京中轴线以西第一高”和“世界上第一座双曲面结构的摩天大楼”的形象赢得市场普遍认可，成为中关村地区的地标性建筑。项目尚未完工就已经全部整栋销售，而中关村金融中心的外观造型，无疑提升了自身的商业价值。 首创CEO?????????????????????????????????? ?? ??? 首创CEO，追求形象塑造的唯一性，强调展示性，但是忽略了项目与地段和环境之间的对应关系, 外观造型与环境的协调性较差。 区域属性决定了市