云南景洪曼龙枫生活社的区项目整体定位营销报告.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;版纳·曼龙枫项目 整体定位营销报告;项目本体分析;1、项目本体分析 ;【项目区位】项目位于景洪市南部、旅游度假开发为动力的曼龙枫片区内，距离老城中心大佛寺、机场均在5分钟车程以内;【交通条件】目前项目交通便利程度不理想，但西侧规划建设道路将直通市中心.未来交通将会得到很大程度的的改善。;【周边现状】地块西临规划道路；南接幼儿园、菩提大道；东侧和北侧目前为大面积农田、植被及农民房，现状条件较差;【配套资源】项目周边的XX幼儿园、医院的设置，使得项目具有良好的教育、医疗等基础配套资源;【项目规模】项目总占地40.86亩，规模偏小；但地块平整，用地条件好，在后期产品、景观打造方面具有可塑空间，相对于周边竞争项目，有条件容易做成精品;【规划指标】与周边小高层竞争项目对比，本项目2.0的容积率占有明显优势，有条件做出高舒适度的产品组合;【项目属性初判】二线城市主城蔓延区、具有一定资源条件、规模偏小、中等密度房地产开发项目;[项目价值体系梳理]——静态五大价值体系;定位方初判;2、市场环境扫描 ;【宏观政策】：当前总体市场调控形势下，政府关于鼓励刚需和改善型需求的政策使得投资需求日益萎缩，但刚性需求依然旺盛；开发商在开发过程中，也逐渐转向偏重刚需客户导向的产品设置;【市场竞争分析】景洪市目前整体供应量巨大，市场竞争空前激烈。商品房销售以住宅为主，本地购房者主要以首次置业和改善型置业客户为主，瞄准小三房和大四房产品；外地购房者以投资客为主，瞄准小面积的公寓产品。;【住宅产品分析】景洪市住宅主要以多层和高层为主，投资产品面积区间集中在30-60平米的酒店式公寓，住宅产品面积大多在100平米以上，100平米以下中低价位住宅供应比例偏低。;【竞争项目1：林雨江畔】江北片区中高端项目，以住宅产品多样性、地段、交通、配套 为对外营销噱头。未来有2.1万平高层住宅和同于产品推出，尾 盘产品对本项目未来推售形成直接竞争。;【竞争项目2：滨江豪苑】占据城市核心区位，中心城区一线江景，外部配套成熟；内部多元化产品线涵盖高层，板式小高层，电梯公寓，商业产品；;【竞争项目3：9号公馆】;针对周边项目的竞争机会：低密度居住社区+精致景观+精品（刚需）户型取胜;【市场竞争对本项目的启示】：结合市场竞争项目现状及本项目特征，未来本项目采取“追随者+补缺者”竞争战略，明确市场占位;;【资源占有欲强】景洪客户对朝向、采光、园林景观占有等方面有较高的要求，后期  产品设计注重朝向、内部景观资源打造及最大化利用;【眼见为实】看得见的园林、样板房、售楼处等实景展示容易得到客户认可，对项目 的增值效应明显;【追求时尚、民族风情】长沙客户对建筑风格兼容性强，市场存在多样化的建筑风格及立面，但时尚、大气、奢华感强的欧式及后现代风格更能打动客户;【重口碑、喜抱团】客户抱团现象明显，通过口碑相传式的“老带新”获得成交的方式比较常见，前期业主维护较为重要;讲究身份感，追求尊贵感;3、项目整体定位;项目发展战略推导;版纳宜居生活新典范·曼龙枫纯粹精品生活社区;3、项目整体定位;【区域现状客户分类】根据客户来源及属性不同，将区域置业客户群体细分如下;*;3、项目整体定位;【周边竞争】 同期供应的竞争项目户型面积区间覆盖面广，住宅产品以100平米以上大户型和50㎡以下投资公寓为主，针对的客户为本地高端改善客户及外地旅游投资客，本项目做中小性刚需户型配合少量高端改善型大户型可避开竞争。;【市场实现】大户型产品由于总价较高，去化速度比主流户型慢，不利于实现快速回现，同时大户型在细节打造上及其重要，操作难度较高;【政策风险】限购指向明确，直接导致未来市场客群分化，同时新政的叠加作用使抗风险能力强的刚性主流产品和顶级高端产品成为市场坚实支撑;【产品定位】综合考虑周边竞争、市场实现、政策风险及客户特征，本项目产品户型  上以中小户型为主，以实现资金快速回笼，一部分大户型，提升项目整 体档次，并与常规项目形成差异化竞争;综合考虑周边竞争、市场实现和政策风险，本项目采取折中方案，产品户型以市场主流户型为主，以实现资金快速回笼，