华海现代城营销策划提的案.docVIP

目 录 1 第一章 房地产概况 2 第一节 全国房地产业状况 2 第二节 蓬莱市概况 6 第二章 宏观环境分析 11 第一节 政策法规 11 第二节 经济形势 12 第三节 科技应用 13 第四节 社会人文 13 第三章 行业环境分析 15 第一节 蓬莱房地产现状 15 第二节 蓬莱房地产业的发展趋势 17 第三节 蓬莱房地产SWOT分析 18 第四章 华海现代城项目分析 19 第一节 项目简介 19 第二节 竞争分析 19 第三节 竞争项目经济指数对比 24 第四节 华海现代城的优劣势分析 25 第五节 项目现存问题 26 第五章 营销策划建议 29 第一节 项目研读 29 第二节 营销策略 31 第三节 策略实施 32 第四节 销售周期 33 第五节 保障措施 34 第六节 推广策略 35 第七节 整合营销传播 37 结束语 39 前言 睿博堂房地营销策划机构是一家集地产顾问与行销传播于一体的专业房地产服务机构。公司通过资源的整合、嫁接、复制、创造等一系列的活动来达到让楼盘升值，为开发商提供更为全面而个性化的增值服务。 华海现代城市华海集团在房地产领域的开山之作，也是华海集团多元化战略的一个重要补充部分，如何做好华海现代城项目的营销策划工作是一项非常重要的工作。本策划报告首先从蓬莱市房地产的现状及趋势入手，综合分析各项地块因素，以消费市场为导向，得出本案的战略定位，希望能给项目的营销工作带来促进。  第一章 房地产概况 第一节 全国房地产业状况 在我国现阶段，房地产业的健康持续发展不仅关系到整个国民经济发展的速度和质量，而且直接关系到建设和谐社会，实现全面小康两大战略的历史进程。在基本解决温饱之后，城镇居民住房的增量需求和改善需求双双出现，满足城市居民的基本生活需求，帮助他们实现居者有其屋的人生梦想，是实现以人为本的基本要求。 2007年中国房地产业势头强劲，成为自2003年以来，房地产发展最为迅猛的一年，国家为防止房地产业过热发展，相继出台了有关金融、土地等方面的一系列措施，2007年底，深圳、广州等城市出现房价理性回温现象。2008年国家房地产市场调控力度进一步加强，主要集中在抑制房地产融资管理和需求，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。另外国家将更重视房地产业作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应。 在房屋价格方面，尽管适应中国房地产市场价格过渡上涨的因素正在增强，不能排除一些城市在某些时刻的房价上下波动，但从房地产市场的基本面看，还不具备产生房价大面积“向下拐”的条件和环境。这是因为： 第一、需求推动房价上涨的力量依然很强。中国的城市化和工业化进程导致的刚性需求，城镇居民消费结构升级引发的改善性需求，旧城改造，旧房拆迁造成的被动性需求，几种需求的叠加决定了需求推动房价上涨的力量依然很强。 第二、中国人多地少。土地资源稀缺，城市用地尤其稀缺。保护耕地是国家的基本国策，供地从紧政策使市场增量受限问题难以得到改观。 第三、目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。 第四、国内外原材料价格不断上升，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高，这些基本面短期内难以发生根本性改变。某些城市出现的房市交易量下降，市场观望氛围浓厚，并不能证明房地产下降的大拐点已经降临。至少提出该论点还为时尚早。 据国家发改委消息，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。 ?????? 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。“90平方米住房价格指数”指90平方米及以下新建住房价格指数。 5月份全国70个大中城市房屋销售价格分析 月份 同 比 环 比 上涨% 涨幅%（比四月份） 上涨% 涨幅%（比四月份） 5月份 9.2 -0.9 0.1 -0.1 2008年5月份全国70个大中城市房价统计 资料来源：国家统计局网站 5月份全国70个大中城市新建住房销售价格分析 月份 同 比 环 比 上涨% 涨幅%（比四月份） 上涨% 涨幅%（比四月份） 5月份 10.2 -0.6 0.2 0.1 2008年5月份全国70个大中城市新建房屋价格统计 资料来源：国家统计局网站 新建住宅按类型数据分析 　 同比（%） 环比(%) 经济适应房 3.8 0.1 普通商品房 10.6 0.2 高档商品房 12.3 0.4 第二节 蓬莱市概况 区位介绍 蓬莱地处山东半岛最北端，处于渤海经济圈的咽喉部位，与“北方小香港”大连遥相呼应，拥有宝贵海岸线60余公里。在国内沿海