南京江宁龙湖湾西湖苑的营销策划报告.ppt

Landfound;;;五矿做别墅;;;龙湖湾西湖苑;营销策划报告;2008.7;;;是黎明，还是黄昏;宏观经济 改变了地产市场的性格;地产行业 突然之间好象在爬坡;即使在南京，曾经排着队的消费者，也少了;过去，四种消费者，一起撑起旺市的天空;刚性需求继续着，有时还犹豫;不用那么悲观;别墅，在别处;别墅从来不是投机者的乐园;别墅的消费群体一直在扩大;别墅用地的稀少;宏观经济 对别墅的影响不会太大 只是消费者还会观望 在竞争中突围，是营销的要点;竞争，就是找个位置当老大;借助山河水 绿城玫瑰园的带领，借助森林公园和温泉概念迅速成为南京另一种高端区;距离较远，地区 资源魅力不明显，较大的制约了地区竞争优势;高端别墅;罗托鲁拉;;;高中低，选个方向;高端别墅市场太饱满;经济别墅市场，太贫瘠;中端别墅市场，大家都在等待突破;刚性需求的中端别墅 将打开五矿创造市场的门;他们梦什么，想什么;他们生活在这座城市里;选择别墅，是选择了终极生活姿态;有车，走出城市也无所谓;他们是这些人;新知阶层;销售完毕，岂是目标;以龙湖湾西湖苑的先天条件，销售不是问题;但是，以项目的先天条件，要出彩很难;在中端别墅的市场，用价格和面积与高端别墅拉开距离，用区域资源与经济别墅找错位;喊着类似的口号做着类似的产品很难区分彼与此;用一个概念符号突破这模糊的市场;一个符号，打动梦想;;别墅的梦想;别墅的 居住梦想 是回归自然 的渴望;别墅的居住梦想 是体现成功的驱动; 拥有不曾 拥有的生活 象征;我们有湖 但是这座湖的气魄 不能对接身份的高度;;;;茂密的树 就算冬天 也 有意境;大树的居所 大人物的家;;;;;;水岸上 大树下的别墅;案名建议;望汀;望汀;望汀;望汀;望汀;望汀;;水岸上 大树下的别墅;轻松实现终极别墅梦想;核心概念选择;生活方式;快速形成价值形象认知是关键;水岸上 大树下的别墅;水岸上 大树下的别墅;倒影里的浓荫别墅;倒影里的浓荫别墅;在望汀 水映房 树遮窗;核心营造;我项目营销成功的重点，是吸引别墅首次置业群体的关注。将产品的核心价值包装成生活方式吸引客群目光。将产品的物质特点提炼对接居住价值，是实现营销成功的两条主线;生活方式媒体推广;生活概念入市;客户心理研判断;;意识形态亮相;在望汀，水映房，树遮窗。天天湖畔，天天，在浓荫下伸懒腰，这样的生活，从前一直在你心里默默的想 ;活动一 占据舆论高点;大树的居所 大人物的家。天天湖畔，天天，在浓荫下伸懒腰，这样的生活，从前一直在你心里默默的想 ;活动二 概念具像;大树的居所 大人物的家。天天湖畔，天天，在浓荫下伸懒腰，这样的生活，从前一直在你心里默默的想 ;活动三 深度传播;产品价值深入;客户心理研判;树形象亮相;你和树荫一起伟大 连骄阳都要向你们低头 找一片树荫，装下自己的家。就像小时侯，坐着竹椅，透过树叶看阳光 ;活动一 观礼大自然的典礼;你和倒影一起伟大 连天空都匍匐在你们脚下 去湖边看倒影，里面有自己的家。就像小时候，路过水塘，霞光落在你的脚下 ;活动二 礼遇大自然;在望汀的孩子，自然豪气万丈 等他长大了就会明白：其实，我就是花园里的那棵大树;;产品品质概念包装;长窗;;;;;概念只是开始;;价格策略;区域;;区域;独栋别墅面积相对较小 有总价低的优势 产品供应量不大;花园洋房产品 无绝产品优势;推盘策略;一套独栋的价格超过两套双拼 独栋别墅???推盘避免比价效应;12 月;秀稿展示;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;