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租赁合同 （一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。是双务有偿合同、诺成合同。标的物必须是有体物和不可消耗物。如果租赁合同中无租金条款可 成立借用合同。 （二）租赁期限： 1、不得超过二十年（德国民法规定不能长于30年），租赁期限过长容易发生返还纠纷。超过的部分无效。当事人通过续订方式延长租赁合同期限的不能超过二十年。 2、租赁期限超过六个月应当采取书面形式，未采取书面形式的视为不定期租赁。 租赁合同 3、租赁合同默示更新（法定更新）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁为不定期租赁。 4、租赁期限约定不明确并且按照第61条规则仍然不能确定的，按不定期租赁处理。 （三）租赁物。 1、不可消耗属性，如果租赁物在承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用致使租赁物发生损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。 2、租赁物的维修义务由出租人承担，当事人另有约定的除外，出租人未在合理期限内履行维修义务，承租人维修的，维修费用由出租人承担。 租赁合同 3、租赁物毁损灭失的风险由出租人承担，而且合同不履行的风险也由出租人承担，也就是承租人有权要求减少租金或不支付租金，致使合同目的无法实现时还可以解除合同。 4、租赁物有危及人身安全或健康的，承租人有解除权，尽管承租人在订立合同时明知质量不合格。5、租赁物所有权的转移不影响原来租赁的继续有效，在承租人和第三人之间继续存在租赁合同关系（台湾民法有明确规定）。 6、承租人对于出租的房屋出租人转让时有优先购买权。 租赁合同 （四）转租赁。转租赁是指承租人并不退出租赁关系，原来租赁合同继续有效，而将租赁物全部或部分（如房屋的一部分）再次出租给他人使用。中国民法采取德国民法的限制主义模式，即转租赁应当经过出租人同意（法国采取的自由主义），但是转租赁并不导致原来租赁合同无效，而是赋予出租人以解除权。如果出租人解除合同，转租合同也并非无效，只是发生违约问题。 （五）租赁权的法定让与。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 转租合同效力案例 2006年6月7日李某将自己的一间店面房租给了王某开服装店，双方简单的约定了租期为四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3万元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事项没约定。后因生意不景气，2007年7月23日在李某不知情的情况下，王某与张某签订了一份房屋租赁合同，王某将承租的店面转租给了张某使用，双方约定：张某租用王某店面房一间，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经王某同意张某不能转租。 转租合同效力案例 双方未到房产管理部门办理登记备案。2008年11月，张某的因生意一直亏损，便找到王某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，王某不同意。张某无奈，遂以王某转租店面未经房主李某同意，王某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与王某签订的合同无效向法院起诉，请求法院确认其与王某房屋租赁合同无效，并要求王某退还已支付租金10万元。 果园租赁合同解除纠纷案 某县农业推广站有一片面积为300亩的果园（其中园内有60亩可耕种的土地）。2003年5月县农业推广站将该果园出租给李可可经营，租赁期限15年，年租金2万元。李可可经营一年后，发现果园面积大，自己无力全部经营下来）。于是于2004年8月与张小小、王在在签订了一份劳务合同，合同约定：张小小、王在在负责耕种果园的全部土地，种子、化肥等由李可可提供，年终收成按四六分成（李可可分成为六）；张小小、王在在负责经营果园中的130亩（其余由李可可自 果园租赁合同解除纠纷案 己经营），收成按五五分成；李可可不干预张小小、王在在的经营活动。 2005年县农业推广站与开发商大成公司签订拆迁协议，大成公司占用了李可可租金的果园中的200亩，大成公司为县农业推广站补偿了200万元，并在果园上进行施工。李可可、张小小、王在在均不能正常经营。李可可起诉大成公司侵权。县农业推广站以李可可擅自转租起诉李可可，要求解除租赁合同。 漳浦县丝钉厂租赁纠纷案 被告漳浦县丝钉厂自1974年投产以来，对周围水源、耕地、环境等造成污染并逐年加重，被告虽然采取措施解决周围村民的饮水的问题，在厂区内建立三级防污处理大池并进行部分赔偿等措施进行处理，但未车顶防治和理赔。1996年4月19日，被告漳浦县丝钉厂在未对生产废水进行任何防治的情况下将厂房、土地、机器等出租与原告漳浦县漳绥石油有限公司进行同样的生产经营，租期20年，合同生效前原告支付50万元保证金，每年租金156000元，每年6月1日缴清，逾期10日处当年租