土地信托模式的国际借鉴与思考.docVIP

　　土地信托模式的国际借鉴与思考 内容 摘要：本文首先介绍美、日两国土地信托的模式及特点，然后 分析 现阶段我国 农村 推行土地信托制度的意义与作用，并在此基础上，借鉴美、日土地信托经验，构建出符合我国国情的农村土地信托运作模式。本文最后从 法律 、信息、资金、技术支持等方面对这种模式的运作进行了阐述，同时也阐明了我国现阶段土地信托制度运作中应明确的几个 问题 。 　　关键词：土地信托模式 借鉴 思考 支持体系 　　 　　土地信托指土地信托机构接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权不变、承包经营权相对稳定的前提下，依据市场化、规模化、 现代 化的要求，按自愿、平等与有偿的原则，将村民拥有的承包地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。 　　 　　美、日土地信托模式及特点 　　 　　（一）美国土地信托模式及特点 　　美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(ra.　　（五）设立土地信托制，有利于维护农民的权益 　　 农村 问题 的解决不在农村，要破解“三农”难题，必须从制度层面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作为信托财产，移转给土地信托机构，由该机构经营管理或承包给他人经营，既可实现土地的适度规模化运作，又使农民在向第二、第三产业转化的过程中摆脱小块土地的钳制，从而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内，农民享有信托利益；信托终止，还可以恢复行使承包经营权，农民的基本权益有了较好的着落。 　　 　　我国农村土地信托运作模式构建 　　 　　（一）成立农村土地信托机构 　　农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括： 　　1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村 经济 合作社的委托，向 社会 推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家 企业 签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。 　　2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。 　　3.监督管理职能。对土地流转后的用途进行监督管理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。 　　 　4.经营管理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营管理。 　　（二）建立土地投资信托基金 　　土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等 金融 部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合我国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动），笔者认为土地信托可采用如图3所示的运作模式。 　　原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。 　　（三）推行土地信托运作模式的支持体系 　　1.政策法规支持。2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使我国信托事业的繁荣和 发展 建立在较为完善的 法律 规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，我国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。 　　2.市场体系支持。第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来