宅基地管理与物权法的适用限度问题探究.docVIP

　　宅基地管理与物权法的适用限度问题探究 宅基地管理与物权法的适用限度问题探究 一、宅基地的相关问题概述 　　（一）人们对宅基地管理的认识 　　宅基地一词是中国特色社会主义的特有名词，中共中央政治局于1958 年8月17日至30日在北戴河举行扩大会议，开展了一哄而起的人民公社化运动，1961年3月，广州中央工作会议发布的《农村人民公社条例（草案）》第一次明确了宅基地的性质是集体所有的非生产性用地。该条例第十六条明确规定了全大队范围内的土地的所有权都归生产大队所有，相应的，在大队的土地范围内的宅基地的所有权也归生产大队了。1982年五届人大第二次会议修改宪法时，终于作出了改变农村人民公社政社合一的体制，重新设立乡政权的决定，人民公社化运动作为一定历史阶段的产物随之结束。改革开放以后宅基地一词逐渐被广泛使用，且逐渐被引用到一些相关的规范性的文件中，最终被确定为一种法律术语。但是对于宅基词一词，始终无任何文件对其做出过明确的解释。网上有学者对该词作出了这样的解释：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。 　　从法律上看，宅基地的内涵十分明确，主要是指集体组织分配给集体成员，满足其居住需求用于建设的土地。按照现有法律规范，宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。《物权法》第152条对宅基地作出了这样的规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 　　宅基地的管理，主要依靠国家的政治体制、法律规范以及集体经济组织的村规民约，宅基地管理的目的，主要是为了实现土地资源本文由.L.收集整理的合理利用，提高土地资源的有效得用，从而保障农民的宅基地使用权，实现土地增值收益的合理分配。 　　随着城镇化速度的加快，农村宅基地管理制度被迫实施改革，改革的焦点主要包括两个方面的内容，其中一方面是农村宅基地资源的配置是否需要引进市场机制，另一个方面是农村宅基地进入城市建设用地市场的问题。对于宅基地管理改革的探讨，由于大部分学者认识角度不同，从农民角度认识宅基地管理制度，严重忽略了管理制度、市场机制以及城市建设这三个维度之间的平衡力，从而形成了错误的认识，认为宅基地管理制度的改革就是私有化，弱化国家的管制权以及集体权利，这种观点有一定的片面性。因此，需要在宅基地财产属性建设的基础上进一步澄清农村宅基地的基本属性，倡导保障农民在宅基地上的附着物（即私人财产权）的改革建议，而物权法的颁布实施为宅基地管理制度提供了新的法律依据，为宅基地上的私人财产权的实现提供了新的契机，《物权法》将宅基地上的私人财产列为是物权的范围，并从物权角度对现有宅基地管理制度进行了改革。 　　（二）宅基地的市场价值分配 　　农村宅基地和城市建设用地同属于建设用地范围，但是两者之间存在本质上的区别，市场价值也就完全不一样。农村宅基地不能够按照城市建设用地的价格制定其市场价值，主要原因有两个方面，其中一个方面的原因是城市建设用地的征地标准是按照竞价机制实施的，而城郊宅基地或者是农村宅基地是按照政府规定的耕地补偿价数倍进行出价补偿的，两者价格的决定因素不同，因此不能够按照同样的标准进行市场价值的制定。还有一个方面的原因在于城市建设用地的需求存在总量上限，而农村的宅基地中只有少部分会转换为城市建设用地，因此两者的市场价值存在根本上的差异。 　　二、物权法在宅基地管理中的适用限度问题分析 　　（一）物权法对于宅基地的使用规定较为简单 　　2014年10月23日，国土资源部已经初步编制完成了农村宅基地制度改革试点方案。该方案提出了在传统农区继续实行一户一宅、面积法定的宅基地分配制度。国家对农村宅基地管理进行试点改革是为了解决在推进城市化的过程中，城市发展受到的土地资源约束和土地征收引发的社会冲突问题，是众多土地管理工作者和土地立法者多年来不懈努力探索开创出的适应新形势的农村宅基地管理模式。结合这种新的管理模式，我们必须在现有的农村宅基地性质的基础上，探索一条能适应中国城镇化发展的新的宅基地管理制度改革的方向。 　　物权法的法律规范条例相对较多，但是其中有关宅基地的规定条例只有很少的几条，并且仅有的限制条例还采用了援引性的规范，用作其他法律法规进行补充规范，这说明宅基地管理在物权法中的平等性缺失。从另一个方面来看，物权法对建设用地使用权的详细规范与宅基地管理规范形成了鲜明的对比，物权法的制定将农民作为弱势群体，影响了城市二次元的形成。 　　（二）物权法基本原则上的矛盾影响了宅基地使用