中指研究2012年北京房地产市场总结.docVIP

2012年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。北京作为限购严厉程度最大的城市，继续坚持从紧取向，相关部门多次重申从严执行楼市调控政策，不断完善购房机制。8月23日，市政府常务会议坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理9月25日，住建委通知落实住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题 北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。从住宅价格指数来看，二手房在2月即领先新房止跌上涨，且涨幅明显超过新房。从成交均价来看，受改善性需求渐趋释放影响，中高端项目持续热销带动全市成交均价上涨。 供需： 图：2010年7月至今北京新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅 数据来源：CREIS中指数据， 北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。根据中国房地产指数系统对北京的全样本调查数据显示，北京新建住宅均价自2011年10月开始连续8个月环比下跌，今年6月首次止跌，环比上涨2.29%，为近年来最大涨幅，此后5个月连续上涨，但涨幅均不足1%；同比也于6月止跌上涨，同比上涨0.20%，7-11月连续上涨且涨幅不断扩大。11月，北京住宅均价环比上涨0.69%，同比涨幅扩大至2.50%，为23500元/平方米，比今年1月（22810元/平方米）高出3.02%，是近年来最高水平。 图：2006北京新房及二手房价格指数 数据来源：CREIS中指数据， 图：2012年十大城市新房及二手房价格累计涨幅对比 数据来源：CREIS中指数据， 从价格指数来看，二手房价格领先新房上涨且涨幅明显超过新房，两者累计涨幅在十大城市中为均最高。北京新房价格指数于6月结束了去年10月以来的下行态势，为3063点，之后连续上涨但各月涨幅均低于1%。二手房价格指数在1月达到近两年最低点（4388点）后，2月起领先新房持续上涨。11月，北京新房和二手房价格指数分别为3139点和5014点，均为2006年以来最高点，与今年1月相比分别上涨3.0%和14.3%，二手房上涨势头明显超过新房。与其他城市相比，北京新房和二手房累计涨幅均为最高，二手房在十大城市中最早开始回升（2012年2月起），累计涨幅达14.3%，新房子6月起开始上涨，累计涨幅为4.8%。 图：2008年至今北京商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅 数据来源：CREIS中指数据， 从成交价格来看，3月开始改善性需求逐步入市带动全市成交均价上涨。2012年1-11月，北京商品住宅成交均价为20745元/平方米，同比下跌3.7%。具体来看，1-2月由于年初市场低迷加之多为刚需产品，成交均价处于近两年来低位，在18500元/平方米左右。伴随改善性需求逐步释放，中高端项目热销带动全市成交均价上涨，3月成交均价环比上涨5.5%，为19500元/平方米，4月之后均价基本保持在20000-21500元/平方米之间，11月成交均价达到年内高点，环比和同比分别上涨7.0%和9.3%，为21900元/平方米。 成交：全年成交量为近五年同期第二高位，8月达2011年以来高点 图：2008-2012年前11月北京商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速 数据来源：CREIS中指数据， 成交量较上年显著回升，为近五年同期第二高位，8月单月成交量创2011年以来高点。2012年，货币政策预调微调力度持续加大，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，北京商品住宅月均成交91万平方米，同比增长55%，为近五年同期仅低于2009年的第二高位，但与2008-2011年月均成交量相比仅增长6%，表明今年北京回升显著主要源于过去两年受调控政策影响较大（2010年和2011年，北京成交量分别同比下降38%和32%）。单月来看，北京成交量在经历传统淡季1-2月低迷后，3月起持续回升，各月同比增幅均超过60%，6月成交量达到今年小高峰（127万平方米），8月再次冲高至130万平方米，创2011年以来单月新高，近3月成交量保持在90-120万平方米之间，处于今年较高水平。 区域分布：五六环之间占比大幅上升，首次突破50%，继续成为市场主体 图：2010-2012年前11月北京商品住宅分环线成交面积占比 数据来源：CREIS中指数据， 图：2008-2012年前11月北京商品住宅分价格段成交套数占比 数据来源：CREIS中指数据， 。 图：2007-2012年前11月北京商品住宅分户型成交套数占比 数据来源：CREIS中指数据， 34.7%，较2011年减小了0.7个百分点，但依旧是占比最高的产品类型；而90-120平方米和120-160平方米户型占比显著提升，占比分别为28.