中原解开禁锢的魔：不做一样的巡回针.pptVIP

解开禁锢模式 作为一个策划人 是我常常要求自己做的 1 项目开发背景：非主流开发商和主流开发商，全部依靠中原意见 2 资源篇：交通便利、配套成熟、有资源可依托 3 市场篇：市场是残酷的，中原谨慎乐观。 4 产品篇：市场到区域，区域到各盘 5 营销篇：规范的模式，从总规到细节 6 客户篇：建立客户品类模型 常规拓展报告 常规拓展报告 解禁 拓展 开发 背景 市场 篇 资源 篇 产品 篇 客户 篇 营销 篇 主流开发商：中原意见为重非主流开发商：老板意见为主 建立全城楼盘销售模式，只要不是中原的楼盘，全部属于不热销 是中原做前期的，地块全部属于主流或者概念主流区，不是中原做前期的，就算在主流区域竞争压力也大 各盘到尺寸细致分析是关键，煽情是中原理解下的必做造梦工具 主流开发商：体验式营销演讲；非主流开发商：规定模式必备 建立品类模式后，同时建立客户营销对类模式 《解开禁锢模式》的建立 我们可以建立更严谨的方式写目录 项目的初步界定 项目的深度挖掘 市场竞争机会寻找 城市价值研究 发展战略 集团品牌研究 房政市场影响 客户分析 一线城市高尚住宅研究 项目定位 产品配比及总体规划 入市时机与开发周期建议 经济测算 启动区策略 附件 ？项目卖什么 ？项目赢利能力 建立更加严谨可供推敲的逻辑思维模式 区域价值的挖掘 地块优势深知 ？项目是什么 报告内容截取本组2010德赛古塘坳拓展项目 我们可以换种方式写产品 用意境化的方式去阐释项目的规划 规划篇 早上6点 早上7点 早上10点 中午12点 下午2点 下午5点 晚上7点 项目鸟瞰展示 晚上回家 ＪＡＣＫＥ的晨跑 星巴客的早餐有点咸 贝利夫妇商业街的闲购，都不明白怎么会有那么多东西买 还好，有好吃的意式炬虾饭 阿伟的高尔夫技术还是那么差 好在他总能烤出别人烤不出的味道 回家的路上碰到了出来溜的加奇，加奇我们回家吧！ 报告内容截取本组2010光耀陈江拓展项目 在给客户造梦前，先造梦于开发商 产品篇 客厅 餐厅 酒吧室 父母房 游戏室 主人房 进家门，只发现了在沙发上看电视的ＭＩＫＥ 漾嫂似乎在准备明天的大聚餐 顺手在最爱的酒吧室拿了瓶红酒 一起上楼，ＭＡＲＲＹ笑出了声音，调皮的宝宝，又把瞌睡的父亲脸上画出了长睫毛 母亲，湿手出来，说，宝宝们都跑到了楼上下棋 拥着ＭＡＲＲＹ来到我们的卧室，将乘下的酒！一口喝下！恩，这就是我要的生活！ 报告内容截取本组2010光耀陈江拓展项目 也只有先感动于开发商，才可能造梦于客户 用生活化的方式去阐释项目的户型 我们可以换种方式写竞争 将竞争不光细致到每个区域，每个盘， 更细致到每个户型，每个尺寸 报告内容截取本组2010金中恒拓展项目 用尺度化的方式去理解项目的竞争 我们可以换种方式写定位 PART1： 价值优势重新梳理 PART2： 竞争对手排察 PART3： 如何将价值转换成 营销语言 ‖案例分析 ‖价值语言的确定 竞争个案分析 万林湖 总体量：48万 均价：8000元/平米 产品线 独栋面积420-630㎡联排面积200-240㎡靠山洋房面积120-160㎡，G 区洋房：180-200㎡高层：90-120㎡ 竞争个案对比 4万平米的内湖景观 2个6.5万平米的郊野公园 回家的路被景色包围． 休闲、教育设施 15000平米的小学、幼儿园 6000平米的超大休闲会所及700平米的半山私家会所 9000平米的休闲景观街． 园林景色 其它设施 27000平米的风情商业街 临湖别墅赠送500-1200平米的超大私家花园 万林湖最大 山体价值 润园 山上的生态 核心竞争力增强 充分市场化经济 customer Power:客户调控力 Auxiliary Power:自然生长力 万林湖，自然景观资源及园林规划相当优越，属于享受性的山水豪宅，但风水以及人文文化上研究不利。山 润园属于山顶豪宅，群山环抱，而而我们位于山顶，具备不可比拟的称霸状态 因此战胜万林湖传达点 红花湖山上生态森林艺术品 报告内容截取本组2010润园拓展项目 用竞争类比化的方式去定位项目 PART1： 价值优势重新梳理 PART2： 竞争对手排察 PART3： 如何将价值转换成 营销语言 ‖案例分析 ‖价值语言的确定 山水江南 占地面积:70000平方米 总建筑面积:120000平方米 均价：7500元/平米 项目有山地退台江南叠院，双首层、双套房设计，每户均送入户花园 竞争个案分析 项目地处尖峰山山谷，三面环山，拥有400亩私家园林，整个小区以中间水系循环贯穿其中。 项目占地7万方，总建筑面积12万