湖北洪湖职校地块项目市场分析及项目定位报告.doc

洪湖职校地块 市场分析及项目定位  □目录……………………………………………………………………………1 □方案流程图……………………………………………………………………2 □宏观环境分析…………………………………………………………………3 □微观环境分析 ………………………………………………………………20 □竞争环境分析…………………………………………………………………29 □项目SWOT分析 ………………………………………………………………54 □项目市场定位…………………………………………………………………69 □结 语…………………………………………………………………………92   一、宏观环境分析 宏观环境分析是市场分析定位的重要组成部分，将从宏观角度为本项目的定位提供参考的依据，本部分将从洪湖的基本概况、经济环境、城市建设、房地产市场现状及房地产市场发展前景预测等五个方面出发对本项目所面临的宏观环境进行具体的描述和分析。  1、城市基本概况 □洪湖市地处江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称.素有“鱼米之乡”美称的洪胡市，位于湖北省中南部，东倚浩浩长江，南接八百里洞庭，西滨百里洪湖，北靠武汉重镇，是我国著名粮仓江汉平原与鄂东南山区的经济结合部；是我国实施长江经济带开放开发战略的重点区段。全市面积2528平方公里，总人口93万 □洪湖自然资源丰富，物产富饶。 ·境内有大小湖泊102个，拥有水面45000公顷，广阔的水域为洪湖全方位开发水产养殖奠定了雄厚的基础。湖中水生高等底栖动植物量居全国首位，其它底栖支植物量居全国第二位，涌现了黑鹳、白鹳、中华秋沙鸭等水禽种。 ·淡水产品年产量连续15年位居全省县市第一、全国县市第二。 □洪湖旅游资源一枝独秀既有烟波浩渺、绿荷红莲的旖风光，又有三国“赤壁之战”火烧乌林的古战场；既有元末农民起义领袖陈友谅的故居黄蓬山，又有成吉思汗的后裔阿里不可隐居的陆庄；既有瞿家湾的明清建筑一条街，又有全国十大纪念馆之一的湘鄂西革命烈士纪念馆，还有国家级珍稀动物白鳍豚自然保护区和省有洪湖湿地自然保护区；洪湖以其秀丽的湖光水争和灿烂的人文景观为世人瞩目。 洪湖投资环境日臻完善。洪湖交通便利，水路以长江黄金水道为依托，溯江而上，绕洞庭，穿三峡，直抵巴蜀，顺江东下，经武汉，过南京，畅达沪杭，陆路可直通107、308国道和宜黄高速公路及京广、京九铁路。市内公路四通八达，连接所有乡镇和村庄，仅长江西省个港口和码头，装卸总量就达300万吨。  2、经济发展状况 □2006-2009年洪湖市GDP的发展保持着较快的增长势头。 2008年，全市地区GDP达81.43亿元，按可比价格计算比上年增长12.5%。 2009年，全年地区GDP达92.5亿元，同比增长13.8%。  □近几年洪湖市全社会国定资产保持着较快的增长速度。 其中2008年全市固定资产投资完成29.05亿元，增长30.5%。 2009年，全年全社会固定资产投资完成40.83亿元，同比增长40.6%。  □洪湖市城镇居民人均可支配收入保持较为平稳的增长速度。 其中2008年城镇居民人均可支配收入9165元，增长7.9%。 2009年城镇居民人均可支配收入9944元，同比增长9.1%。  3、房地产发展现状 □近几年洪湖市一直保持着较快增长的势头。 2008年全市房地产完成投资1.49亿元，增长9.1%，增幅比上年减少186.2个百分点。 2009年前三季度全市房地产开发投资完成3.06亿元，同比增长2.6倍。  □商品房销售额逐年递增，销售面积增长迅猛。 ·2007年商品房销售旺盛，全市销售商品房1.06 亿元，增长16倍，销售面积8.12万㎡，增长8.4倍。 ·2008年全市销售商品房1.74亿元，增长64.2%，销售面积14.14万㎡，增长49.5%。 ·2009年商品房销售火爆，全市销售商品房2.21亿元，增长26.9%。  □住宅开发势头迅猛，商品房售价快速上扬。 近几年，洪湖市商品房价格不断提高。绿景·水岸风情，2008年开盘时售价仅1600元/㎡，目前多层均价涨至1900元/㎡，小高层均价已涨至2300元/㎡。而目前市场在售部分高层项目均价已达2800/㎡，个别楼盘最高单价达到了3300元/㎡。  4、城市规划 6b6}HO ?依据城市总体布局结构及城市组团职能分工，新堤主城区形成“一轴、两心、一带”的规划结构。 5?kFyksR ?“一轴”：即由文泉大道、丰收渠构成的城市东西向发展轴，城市文教、体育中心和新技术产业中心。并分别向东、西扩展，延伸到金湾组团和石