湖北蕲春项目物业发展策略报告.ppt

本项目所在蕲春为县级地区，城市总体消费力有限，我们必须在产品和营销上下工夫，才能保证我们在激烈的竞争中获胜； 蕲春城市价值及区域房地产市场情况如何？ 城市价值分析—蕲春县地理位置 城市价值分析—蕲春县概况 城市价值分析—蕲春县经济 城市价值分析—蕲春县交通 城市价值分析—蕲春县规划 城市价值分析—蕲春县发展 城市价值分析—小结 典型个案分析 蕲春县房地产项目以普通住宅为主，缺少中高档品质住宅与较大规模商业项目，但蕲春县为四线小城市，人口总量少，人均收入一般，人群总体消费力有限，结合贵司预计开发产品定位和县政府要求，我司认为应对市场进行综合分析考虑。 典型个案分析 本项目周边及蕲春漕河镇内房地产市场较具代表性项目有6个。 典型个案分析 典型个案分析—住宅 典型个案分析——小结 项目分析—本项目位置 根据本项目经济指标分析，本项目适宜做酒店式公寓、住宅、商业项目。产品品质可定位于蕲春地区中高端。 北临：会展中心，为本项目视觉亮点； 南临：待开发坡地，暂无视觉影响； 东临：待开发坡地，暂无视觉影响； 西临：李时珍大道，在方便本项目出行及利于商业价值发挥的同时会为噪声、粉尘污染。 本项目地块现为毛地，地块形状较规则，土地较平整，利于规划与开发建设。 项目分析—市政配套 项目分析—小结 1、本项目按经济指标与地块情况分析，适宜建造中高端住宅、酒店式公寓及商业项目； 2、本项目所在区域商业配套一般，需要本项目自建商业配套支持，商业规模需适当控制。 本项目客群特征 客群区域以蕲春县城为主体，逐步向下属乡镇扩散 根据本项目产品规划、定位及市场发展分析，我司建议： 1、本项目分三期开发；（住宅部分分两期开发，商业部分整体开发） 2、先开发销售住宅部分，再开发销售商业部分。 以住宅均价3300元、商业均价7500元进行计算，贵司提供的规划： 方案一可实现整体均价4253元，总销售额6.84亿元； 方案二可实现整体均价4088元，总销售额6.57亿元； 住 宅 分析关键点：区域住宅项目定位、竞争分析、本项目条件分析 区域住宅项目竞争分析 蕲春区域内住宅项目定位多为中低端，中高端住宅项目较少，中低端住宅市场竞争较激烈，中高端住宅市场竞争则较小。 本项目地块条件分析 本项目地块形状规则，经济指标允许，周边无高大建筑物，利于我项目建设中高层住宅项目，并成为区域地标。 本项目区域条件分析 本项目地处蕲春政务新区内，该区域的政府机关及公务员将对我项目住宅提供稳定客源支持。 酒店式公寓 分析关键点：同业竞争性、区域环境及使用消费客群 同业竞争性分析 蕲春县城内暂酒店式公寓项目，无同业竞争性。 区域环境分析 本项目周边景观较优，交通便捷，利于打造酒店式公寓。 使用消费客群分析 本项目地处蕲春政务新区内，政府机关云集，且临会展中心、医药港，较多的政府机关及商务人士将为本项目提供稳定的使用客群支持。 商业街 分析关键点：商业繁华度、人车流量。 区域商业繁华度分析 区域内无大型商业，以本项目为核心，周边1公里内无大型商业，商业繁华度低。 人车流量分析 本项目正临李时珍大道人车流量较大。 区域人口密度 本项目地处蕲春政务新区内，周边住宅项目较少，但未来政府机关云集，且临会展中心、医药港，较多的政府机关及商务人士将为本项目提供稳定的使用客群支持。 本项目地块条件分析 本项目区域条件分析 区域住宅项目竞争分析 适宜定位中高端住宅 √ 住宅市场定位 使用消费客群分析 区域环境分析 同业竞争性分析 适宜定位酒店式公寓 酒店式公寓 区域人口密度分析 人车流量分析 区域商业繁华度分析 适宜定位商业街 商业街 √ √ 在 蕲春政务新区 中高端住宅+酒店式公寓+商业街 项目建立形象上中高端； 产品品质中高端； 价格中端。 置业特点 置业倾向 客户来源 客户层级 客户职业 家庭结构 生活习惯 消费习惯 二口或三口之家 自我，理性，讲求面子喜欢热闹、好炫耀、好跟风 跟风消费 重视区域环境以及区域便利性 关注产品附加值以及社区知名度 客户更多的集中于蕲春中心城区的中高间阶层 城市新锐 公务员，企事业单位职工 客群定位 客群描述 成功家庭 蕲春县城及下属乡镇 政府公务员，企事业单位管理层 三口之家或三世同堂 淡静、繁忙 理性与感性结合消费 重视生活品质，追求高享受的生活 关注社区品质、品牌和社区成熟度 蕲春县城及下属乡镇 蕲春县城及下属乡镇 住宅 蕲春县城50-60% 片区内客户群体呈现多层次,本区域的发展趋势,受到区域情结的限制, 客户还是以蕲春本地客户为主。 下属乡镇40%-50% 客群定位 客群区域 蕲春