湖南靖州鑫汇国际休闲购物项目营销推广策略.ppt

长城盛花策略中心 2003年8月 [关于置业唯“心”论的视觉展示] [关于“投资概念”的主题解析] 住宅部分：领袖世界 商业部分：财富 1号 商务部分：时代 1号 三类物业形象定位: “一座城市的荣耀” 备选推广语: 让你的领地成为别人的旗帜！ 《置业唯心论》 项目营销推广的市场基础-—旗帜鲜明地提出： 鑫汇的“四大衍生理论” 《置业唯兴论》 稀缺地段，成熟繁华，车水马龙，兴旺发达。 《投资唯新论》 主题情景型业态，全新高尚纯复合楼，投资新焦点。 《商务成本论》 经营成本论；出行成本论；健康成本论；配套成本论；机会成本论。 《力量汇聚论》 虽然地段稀贵，单价不低，但因住宅数量较少及商铺较贵、总价较高，故在推广中后期完全可诉求大卖场股东商铺小分割平民可投资 鑫汇国际 鑫汇国际 鑫汇国际 推广概念的深化补充 渠 阳 以此原点， 以极具个性的包装风格作为形象载体。 便于树立项目个性以区别于靖州其他商业项目 便于目标消费者自我对位找到认同 便于整体广告推广同时节省推广费用 综合初步调研和项目分析可以得出项目的基础定位： 靖州首席百货主题休闲购物情景广场 【 住宅：领袖尚城——和园、和府 】 ——整体优势、形象与物业开发同步 项目定位的导出几乎顺理成章了 以上是我们对项目产品定位的 初步构想 但在产品日益同质化的今天 难以实现价值安全化 何有最大化？ 因 此 我们赋予项目一定的气质 为楼盘注入一种城市态度 …… …… 项目操盘思路及产权销售 伍 —— 因它，找到项目赚钱的方法与策略 ａ）是既定的规划设计、建筑设计样式决定其他定位，还 是总定位清晰后决定可调整的细节（这里定位不单指项目商业再规划和住宅房在形态体量上与竞争项目的简单区隔）。 ｂ）开发投资主体可以被认同为有主见、有个性、有资源、有胸怀、懂市场、善管理的靖州成功人士。能够准确吸纳、判断并使用、双赢合作的外脑工作机构。都本着深挖最大化效益的原则，合作各方全面地做好各种策划、设计、推广、销售的系统作业。 ｃ）如果开发主体有贯彻性的清晰定位（形象、市场、物业、功能），是项目之幸；现实是尚未明确，我们认为时不我待！ ｄ）处处的楼市均一日千里。本项目的核心竞争力在哪里？ 是常规打法，还是超常规思路？ ａ）地理属性很明显属于老城中的“旧片区改造”，亦为熟地，本项目运作实际身兼二职：环境建设与商业开发（如：通过公关来代理政府进行交通改良建设并先大声地宣传出来？形成传播推广的引擎之一？如天桥处的突破）。 ｂ）项目实质是全城核心老城的房产开发，又是“核心商圈近缘比肩地”，我们要防止商业被“闹市中边缘化”。 项目在靖州乃至整个三省边区的地位如何 ？ ｃ）抛开任何定位与身份，她就是“CVD核心”与“政文卫片区相融的两优领地”，是“靖州城市真中央”。 ｄ）“地段决定价值”是房产规律，但不是唯一规律。所以，能动提高项目地位，打好用活“复兴商业”、“真中央”、“城市CVD”三张牌才是本项目“房子卖得快房价卖得好”和商业增值的根本出路。 故此，定位与开发前及开发时的今明天，聚焦传播是第一要义 项目在靖州乃至整个三省边区的地位如何 ？ 据此，我们认为： 引领靖州乃至三省边区“都市中央区新环境新市民”的城市态度，让靖州领域优秀分子更上一层楼的精品文化情景生态商务型楼盘战略，成为项目市场吸引的突破口！从而提升开发公司形象利于持续发展。 赚钱之外，美誉的构建 及可持续发展的开发模 式，开发商是否需要 ？ 在本项目的运营管理中，是否应该走专业化道路？例如【商业地产 + 传统开发商+X =靖州城市经营型地产商】的发展道路。那么在这样的思路下，目前开发商的模式、购买智慧、开发策略、后续开发选择又将怎样抉择？ （如：突破怀化当下低佣金低操作代理营销） ａ）梳理资源把握大势。虽不是大盘也要站在大边区的高度审视自己。以鲜活的视野、多面性客户的角度跳开项目看项目。市