湖南郴州生源数码广场商业.ppt

立足模式 运营信心; 前 言 承蒙贵公司信任，我司对贵项目进行简单了解后特提出几点不成熟的意见，希望能为贵项目起到一点帮助。 由于我们近期没有对郴州地区的数码市场进行专门细致的调查了解，同时对本项目的了解也很有限，故本框架案几点意见基本是基于经验之谈；本案我们还没有委托我们的专业的招商战略合作伙伴。 故请贵公司尤其是汪总谅解。;需要思考清楚的几个问题： 竞争对手与我们最大的区别在哪？我们的定位是否准确？模式是否清晰？ 我们的硬件有何问题？ 现有招商人员已经进行的调查过程中商家意向到底如何？期望什么？需要什么？ 我们自身有何问题？哪些环节出了故障？;需要清醒认识的几个问题： 招商，最主要解决的问题：信心问题！ 招商运营，最主要解决的问题：模式问题！ 只有商家持续成功了，运营商才算成功！;我们建议的几个关键点： 定位、运营模式、硬件改造、招商策略、宣传策略;存在的问题;对于前述需要思考清楚的几个问题的界定： 我们初步认为 1、竞争对手最大的优势在于已经形成郴州的市场消费习惯及较大的规模，最大的劣势在于经营模式落后，软环境差！商家经营状况不理想。 2、本项目目前差异化不明显，在档次、模式上的定位不够明确。 3、本项目的硬件：规模不大，升降梯没有、仓储面积过小、物流系统暂无描述、缺乏经营环境的时尚性、留客性、商家期待性配置与配套。 4、现有招商人员已经进行的调查过程中商家意向虽有，但担忧挺多，最担忧的是市场能否成功运作、其实也可以说是担忧运营商的运营管理能力。;对于前述需要思考清楚的几个问题的界定： 5、他们期待的应该是一种能给他们带来惊喜的能跟上IT业快速发展脚步的经营模式，他们需要的是一个能看到明确希望的经营前景，他们需要运营商帮助他们成功。 6、我们认为前期招商过程中自身存在以下几个方面的问题：没有一套系统的招商运营方案；部分招商政策操之过急，没有论证；招商队伍还不够强大；对市场过于自信而忽略细分；价格定位不够准确；对商家进驻的鼓励措施不足；宣传推广体系不完善，诉求没有有效传达。 7、存在的其他问题：物业管理费太高，需要整合。;存在的问题;;基于此特征，我们认为： 1、京东商城、淘宝等网上购物渠道兴起的影响，IT产品线下销售渠道正面临巨大挑战和冲击，我们必须适应这种趋势，打造实体+网购互动的消费平台。 2、90后的消费观和消费习惯和80后、70后们截然不同，他们钟爱品牌、像成人那样消费，却对价格不敏感，而且很懂得了解行情，追求性价比高的、时尚是货品，喜欢鲜艳的色彩…… 3、以前父母决定买什么，现在90后、80后决定父母买什么。 4、他们的种种消费特征直接影响着数码产品的销售，虽然这群人现在只占到消费总人数的两三成，但是几年之后，他们却会成为最有影响力的消费群体。;基于此特征，我们认为： 5、有人说，90后是“衔着鼠标长大的一代”，虽然不够确切，但是却反映了90后对网络的依赖，很多商场也意识到这一点，当80后还习惯去商场购物的时候，90后早就已经习惯在网络上解决所有的需求，甚至包括中饭、晚饭。 6、90后、80后习惯网络购物，我们就应该推行数码类的网上商城，做一些网络活动，迎合他们的消费习惯。;存在的问题;竞争状况： 郴州的数码专业市场，目前主要是两个：郴州电脑城 、华鑫电脑城 （以前的宏达电脑城因经营惨淡，已经改成其他类市场 ） 经营状况： 郴州电脑城经营12年，四层楼，目前，商户有300多家，每年的交易额上亿元，是目前郴州最大的电脑市场。华鑫电脑城 经营也有11年。但目前两家电脑城从2006年起一直在走下坡路，经营状况只能说是“保本经营”。 经营状况不理想的关键原因在网购的冲击以及管理模式的落后导致。 租金状况：郴州电脑城铺面主力租金在50-80元/㎡之间，华鑫电脑城则还要低一点。;竞争结论： 1、郴州人口约470万，消费能力虽然强劲，但数码卖场基本饱和。 2、模式和定位创新是形成突破、避免重蹈覆辙的关键。 3、如何转移现有商家和吸引并创造新的商家是项目招商推进的重点。;存在的问题;项目分析： 区位：位处五岭新商圈——郴州第二CBD及CLD ，离成熟数码交易区较远 在项目区位无法有效借势成熟市场环境的情况下，必须差异定位。;项目分析： 规模：规模约6000平米，规模不大，适宜走小而精，定位精细化的路线。 环境：身属五岭广场，周边环境优美、购物环境舒适，适宜多种业态共生。;项目分析： 硬件：仓库面积有限，没有升降电梯，不利于仓储和物品搬运，餐饮服务有些不便。外部环境很好。 软件：暂未看到明确资料。软件要求必须高标准且前瞻，主要表现为有高效、周到、安全的物业服务，成熟的企划团队，网购平台，同