2015年世联深圳绿景集团美景工业苑产品定位建议报告137页精选.pptx

绿景集团美景工业苑产品定位建议;1 .;顺应深圳城市规划发展，华侨城片区未来将成为连接两大核心区域的新兴商务区，商务发展前景有一定优势;近几年深圳办公市场销售去化率逐年走低，供需关系倒挂，库存大，随着前海不断落成，未来办公市场压力将进一步加大;华侨城片区依据先天优越条件，规划为聚集高端现代服务业和总部经济的非传统商务区;;打造特色：非核心商务区地段，以产品力为主要吸引力，提高空间的附加值； 产品不可复制性：随着政策及规范的进一步严格，挑高等空间附加值产品特色已无法复制。;在全市商务楼宇租金及售价普涨的前提下，片区写字楼租金表现平平，二手售价涨幅较小;成交客户办公区域主要集中在福田，分别为中心区与中心西区两大主流商务区，总共约占43%；;智慧广场与君子广场客户多从事电子、实业、房地产等行业，香年广场客户以???计、研发行业居多，偏向于注重产品的个性化和高实用率;约63%的客户需求面积在300-400㎡，为香年广场的主要客户群； 需求面积在200-300㎡与400-500 ㎡的客户各占10%；;区域分析;;;①;项目名称;;开发商;侨城坊项目进度;;区域内竞争;方大城项目;方大城项目进度;区域内竞争;;整体公寓市场;整体公寓市场;整体公寓市场;整体公寓市场;整体公寓市场;区域公寓市场;区域公寓市场;区域公寓市场;;商业市场;商业市场;商业市场;;2 .;城市更新转让属于配套设施的部分，按市场评估地价补缴后免缴增值收益；属于工业楼宇部分，按照相关规定缴纳增值收益;;;《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》（深府办〔2013〕3号）解读 第十一条中，对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益 ①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的； ②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。 ;增值收益计算公式;政策来源： 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》;增值收益;;最新政策规定属于配套部分，免缴增值收益，属于工业楼宇的部分按照细则第十四条补缴，无法正常计算的按照相关规定的三个等级进行补缴;城市更新项目重建的工业楼宇需法人购买可进行预售，一定程度降低了物业市场流通性和去化速度;;51;产品;;城市更新类项目，销售受增值收益规定影响较大，其价格未突破政策规定的2万元/㎡增值收益起点价格;1室2厅1卫，59㎡;客户分布区域分析：作为工改工性质公寓，购买客户主要来自于西乡本地、宝中、南山；;非城市更新类项目，公寓销售受增值收益规定影响较大，其价格不突破政策规定的2万元/㎡增值收益起点价格，投资客占60%;开发商;项目名称;配套：公寓产品工业用地相关政策抗性带来的风险尚不可知；低总价低门槛投资型产品，且价格远低于周边同类型商业用地性质用地公寓的，可以获得较好的市场销售速度；本项目配套部分补缴市场评估地价后首次转让不受增值收益相关限定，预判其售价略低于商业用地属性的同类型产品价格； 产业用房（写字楼）受首次转让增值收益缴纳等影响，市场价值实现预计将明显低于同类型写字楼产品价格；且市场客户限制较大； 创新型产业用房有限定销售及使用对象，按政策规定其售价为市场售价50%~70%，但其体量较小，对项目整体影响较小。;占地面积（㎡）;项目位于侨香路与北环大道交汇处，南侧景观最优，西侧景观无遮挡，北侧临北环道，东侧有一定遮挡;项目周边侨香路和北环大道、南坪快速和侨香路等多条交通动脉，通达性好，但车流和人流进入性差;本体分析;整体发展策略;整体发展策略;;3.;建筑排布;公寓纯粹性：公寓单独一栋，保障不同定位物业的纯粹性； 公寓设计：外立面、阳台等产品特色容易实现； 建筑高度：控制建筑高度，一定程度上控制了建筑成本；;建筑排布;功能明晰：混合功能的建筑在销售时比单一功能建筑风险系数更大；在2栋楼方案下，首要考虑办公与居住分离；公寓与LOFT居住可通过双大堂、高低电梯分区等形式进行隔离，保障不同定位物业的纯粹性； 面积控制：2栋楼方案下，标准层面积较小，无论按何种方式排布（板楼或塔楼），进深均较为可控，便于户型面积（尤其是LOFT产品）； 建筑高度：控制建筑高度，一定程度上控制了建筑成本；;73;优势：板楼提升舒适度 降低建筑成本;单栋形式：单栋高度约170~200米，以保障高区公寓景观为目的;优势：最大化景观资源、提升公寓价值;　;小结：;办公产品;项目名称;品牌;;项目;新天CBC：部分写字楼产品以4.5m层高入市销售，溢价率较低;LOFT研判;LOFT办公研判;LOFT办公研判;88;89;;本项目在形象、