惠州玉兰花园裙楼商是业策划报告.ppt

谨呈：惠州市海燕房产投资有限公司;目 录;第Ⅰ部分 市场研究篇;惠州市位于珠三角经济圈，城市常住人口321万，商业发展快速，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。;惠城区商圈分布主要有两个，一个是麦地路商圈，占到惠城商业体量的80%以上；另外一个就是中山路步行街。;二、主要商圈调研分析;麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过160000平米。;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;Ⅰ市场研究篇;三、未来商业发展趋势;麦地路商圈是目前惠州市最繁华最大的商圈，区域百分之八十（80%）的较大型的商业设施集中在此，市场竞争激烈； 惠城区较大型商业业态主要以“超市+百货”业态组成，所占比例近50%。 市民消费形式以家庭式消费为主（超市消费），白领、中高收入阶层消费所占比例较小； 惠城区人均大型零售面积为约0.28平方米，与周边发达区域相比差距较为明显，同时也预示了大型零售市场较大的发展空间； 惠城区餐饮业发展快速，年增长率保持在10%以上，05年餐饮零售总额约7.53亿元；目前惠城区餐饮行业发展业态较为单一、档次不高、市民可选择性不强等特点，餐饮特色化及档次化将是未来惠城区餐饮发展的主要趋势； 惠城区休闲娱乐行业同样存在着与餐饮行业发展的问题，未来发展趋势将趋向于特色化及档次化； 惠城区未来1-2年内商用物业供应量将超过25万平方米，加上空置面积，总供应量约在35—45万平方米，消化量约在15—25万平方米，市场压力相对较大。; 根据市场调查的初步统计，未来1—2年惠城区新增商业物业的供应量将超过20万平方米，如果加上目前的空置面积，惠城区的商业供应量将超过25—30万平方米；根据市场人士指出，除去未来两年的商业需求量外，预计仍将有5—10万平方米商业物业空置。从以上数据分析，未来惠城区整体商用物业的竞争将日趋激烈，市场发展空间将进一步缩小。 从区域分析，惠城区商业物业的增长点主要集中在河南岸片区及江北片区。随着大型零售商的进驻，未来商业竞争会更加激烈，但面对大批商住性物业的兴建，市场发展态势仍不容乐观。;在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主的商业业态的分化大致经历了三个阶段。 第一阶段是二十世纪九十年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台。 第二阶段是二十世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家乐福等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping Mall）或Mall（摩尔）商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。 随着惠州商业的不断发展，人人乐、万佳、天虹等大型零售企业的进驻发展，外资商业企业已在惠州占据龙头地位，这种情况将导致惠州商业零售领域的竞争日趋激烈，新的一轮洗牌不可避免。 目前惠州的商业虽然竞争激烈，但仍处于第二阶段，商业相对落后，随着惠州消费水平的提高以及消费方式的相应改变，惠州居民进出不同场所购物的频次以及比重开始发生变化，导致了一些旧有的零售业态所占的市场份额急剧下降，因而步入困境，这要求惠州零售业态结构的调整也要相应加快。;惠州商业主流经营模式“超市+百货” 所占份额达55%，专业市场、主题商场在惠州商业中占有的份额较少，未来存在较大的市场空间。;通过对惠州市商业市场的详尽调查，我们发现目前惠州缺乏以下商业： 专业市场、主题商城； 具有大型休闲功能配套的购物场所; 具大型地方特色的风味餐饮、美食广场功能配套的购物场所。;一、项目优劣势分析 二、项目2期市场定位 三、项目租金测算 ;一、项目优劣势分析;Weakness劣势： ;目前，深惠两地房地产市场态势良好，特别是深圳投资客户转向珠三角投资步伐越来越明显. 利用返租策略促进内铺销售。;Threat威胁： 目前惠州现有商业保有量超过50万平方米，市场保有量大