成全机构商业地产项是目提案及操作实例分享.ppt

商业地产项目提案及操作实例分享;讲了四个不同类型、不同地域的商业销售、租赁项目的 或提案或策划或操盘或招商的故事。 想到哪儿就写到了哪儿，如仔细玩味 一定不会觉得俺啰嗦。;壹。一个县级市新区商业综合体招商项目;1、项目背景： 开发商跟新上任的市委书记是多年的朋友，书记转地升官，自然福萌。 项目不大，区位很差，商办用地。2、开发商背景： 初入地产，容积率，建筑密度，一问三不知。3、信息渠道： 电话来访。估计百度查到的。无任何人脉。4、开发内部关系： 决策层较为简单，菜鸟2枚，一个老板，一个总经理。2者多年朋友，摸爬滚打。5、分析： 该类客户专业性较低，开发认知少，但是很执着，有打破砂锅问到底的劲。资金实力较差，合同承受金额不高。;要求商业公司帮他们招商，要么引进超市、百货、电影院这些业态。 这类的项目招商任重道远，区位不谈，图纸还没出来的项目，有多少订单地产？;接案核心目的： 考虑到项目的开发节奏以及类型，本案重点为招商类合同转化为顾问类合同。突破口：?? 超市的招商。推进方式：?? 利用商家的开店选址思考，来引出并确定前期定位工作。;商家选址有几个递进关系： 首先，有没有客源，客源就是购买力，购买力分两个部分: 1、人口数量 2、人口的消费能力。 其次，交通是否便利，包含道路以及交通工具。 最后,物业条件是否符合经营要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及配套停车位等。;客源、交通、物业条件，根据项目这些要素，顾问公司先来掂量下这个项目能招来什么样的商家？再看看能招来的这些商家跟开发商对商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么办？开发商“退而求其次”是其中的一个策略选项，如果不肯让步，那就请开发商把项目按照期望能招到的商家的可能的需求做些优化、重塑吧。 客源关系到以项目为核心所能形成的商圈辐射半径能扩展到多大，而商圈辐射半径越宽其所能网络的客源基数也就越大，客源基数够大，也就直接解决了商家选址的第一核心诉求，但欲使得商圈辐射面足够开阔、所能网络到的客源基数足够充分，就须涉及到到上述第二选项——交通的便利程度到底能到几何。而物业条件状况关系到能否满足商家自身经营性需求。;从市场出发以及项目方案本身研究做出接案提案框架? 1、周边的客群基数不够，超市何时开业？（超市的开业时间决定了招商的启动时间）?? 2、项目本身进深开间比不够，动线很差，卸货区域不合理，因此不适合做超市，如何来优化？?? 3、除超市确定外，其他商业如何快速去化赋予何种主题能得到投资客认可？投资客的承受总价能力是多少？铺位如何切割？;项目报告主要分为以下几个方面：思路、框架、填充、优化、提炼，真乃十字箴言也，做策划的同事不可不察！ 1、先谈作案思路，在传统商业定位过程中，有很多方法和技巧，但是要围绕着一个原则。简单概括起来有8个字。“人无我有，人有我优”。可以理解为迎合市场空白，对个别差的业态进行超越。再白话点就是，有些业态这个市场没有，我们就做，有些业态这个事情已经存在，但是他们做的不好，我们就进行超越。尤其是2、3线城市存在着共性问题业态单一，经营品类少，业态原始等共性问题。2、谈完作案思路再议如何来搭提案框架，框架包含了几个部分，分别为宏观信息，中观信息，区域信息及项目信息。3、填充内容，包含了市场供给（已有及隐性）、需求（消费者、经营户、投资客等）、项目分析（区位、交通、优劣势等）4、优化，把上述内容整合起来，明确每个小结的重点及指向性。推出项目定位。5、提炼，提炼核心思路及内容进行撰写。做成提案ppt。; ;1、由于三级市场，因此供应量一目了然。主要以老城区的几条商业街、专卖店形成的核心商圈。以商业街，散铺，市场为主，业态种类相对匮乏。 2、关于需求方面，终端消费者没见过的东西太多，迎合需求肯定是谈不上，因此定义为引导需求。 3、关于借鉴案例选取一定要恰当。 这里谈借鉴案例的目的是什么，选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析,其主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究，来论证本项目定位的准确性与可行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。然后就是案例的选取原则是：在区位条件、市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类似性或可比性；在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本项目的启发性；案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现，为当地的成功项目。 4、项目分析。;商业地产顾问公司应具备的一大优势，就是有自己非常丰富的项目案例库，失败的、成功的、一二线的、三四线的、MALL型的、社区型的、综合体型的等等，有一大堆在哪儿放着。接手一个新项目，马上就能想到在自己的案例库里