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成都保利中心项目发是展建议(初稿)
保利中心项目发展建议(初稿) 第一部分 地块基地条件分析 2、地块控规指标 用地性质:二类居住兼容商业用地 占地面积: 16341.65m2,约24.51亩 容积率: ≤ 3.0 绿地率:≥30% 建筑密度:≤30% 限高: ≤ 53米 最大建筑面积: 49024.95m2 商业最大容量: 14707.49m2 3、项目规划限制指标 现代建筑风格,色调明快。 地块内商业建筑必须单独占地,严禁按草金路布置,多层建筑需采用坡屋顶。 地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%(735m2)的集中绿地,另735m2的集中绿地结合总平方案布置。 地块需设置公厕一座(每座面积不小于50平米),并对外开放。 物管用房结合总平方案按总建筑面积的3‰配建。 交通出入口:结合地块周边规划道路开口,主入口宽度不大于7米,次入口宽度不大于4米。 4、项目基地条件小结 地块占地面积较小,对档次及品质提升有所限制,特色及差异化的产品将成为地块核心竞争力。 临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米,进深很长约204米。 商业控规受限较多:独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是地块可利用资源。 地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响,不利于价值的提升。 第二部分 区域中小户型住宅研究 2、中小户型显性供应楼盘产品特征 中小地块是中小户型供给的主力,88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个,45-65亩的有4个,90-100亩仅有竹韵天府 整体规模较小,总建筑面积集中在38000-50000m2 总户数主要集中在250户和750户,总户数均值为819户。 容积率的均值为2.66,容积率主要为2.2-2.8,丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高,分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%,93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供应量最大占总量的48.2%;其次为五大花园板块,占总量的28.5%;外双楠板块供应量相对较少,占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层,其次为小高层+高层和小高层+多层,分别占总量的21.5%和20.1%。 3、中小户型显性供应楼盘营销特征 销售均价为3638.9元/m2,以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2,分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高,销售周期较短。除未开盘的4个项目外,销售率均值为87%,销售周期集中在1个月左右,最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中,1:0.5-0.6的占总量的31.4%,1:0.61-0.7的占总量的38.1%,1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档,区域内没有高端纯中小户型楼盘,从市场供给来看,高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新,但性价比高,有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为: 第一类:收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人,家庭结构为1-2 人,以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。 第二类:有稳定收入的老年人。 4、高端中小户型显性供应分析结论 普遍位于高端楼盘内,分布零散,没有集中布置,区域内目前没有高端纯中小户型项目,高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。 可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。 普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。 单价相对偏高,但很好的控制了总价。 供给较少,销售速度很快,高端中小户型消费需求相对旺盛。 成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。 优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。 5、中小户型显性供应楼盘分析结论 区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。 中小地块内的中小户型普遍档次较低,基本无产品创新,较低的单价和总价是其核心竞争力。 高端的中小户型主要位于高端楼盘内,存在分布零散、位置相对缺隙(如临街、转角、景观差等)、价格偏高、供给较少等现状。 从区域供给现状,可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点,是地块较好的机会,可以解决现有的中小户型项目分布零散,位置较差,供给少等缺隙。 地块属于大项目的启动区,既可以享受高端住区的所有优势,还能规避目前高端中小户型的缺隙,高端中小户型是地块较好的发展机会。 (二)区域潜在中小户型的物业研究 2、优品道一期B区 总占地面积:26亩 总建筑面积:28000m2 总户数:260-270户 车位数:100个 开盘时间:今年7月 定位:高端中小户型社区 户型配比:套二80-100m2占30%,套三101-140m2占70% 3、成都
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