成都市场研究公司万是科前锋厂地块商业项目报告.doc

万科前锋厂地块商业 项目总报告 成都市场研究有限公司 Chengdu Marketing Research Limited Company 二〇〇八年三月 关于本项目的总说明 1、本次调查的目的 根据商圈划分理论（核心商圈+辐射商圈），对项目主要依托的区域环境进行片区普查式的动态调查，为客户的营销推广策划和招商提供实证依据。 寻找项目主要依托区域（核心商圈+辐射商圈）对万科前锋厂商业项目的支撑条件，分析区域中潜在消费群体的个人特征、消费观念、消费行为习惯及收支状况，为项目重点内容决策提供需求前景依据。 通过目标项目的泛概念测试，验证客户对万科前锋厂商业项目的开发设计思路，发现利益点、吸引力和消费行为的转移可能性。 判断项目主要依托区域属于城市发展中的哪一个发展阶段，预测目标产品上市时的市场情况。 通过重点目标拜访与单独座谈，争取有领头者意义的主力品牌的大型投资者或经营者入驻，并深入了解他们的全面需求与入驻条件。 通过对同质相关楼盘的资料搜集、现场踏勘及访谈，寻求目标产品及其市场前景的利益追随点，发现和规避产品和市场缺陷。 了解150家经营户经营场地现状及需求，对目标区域商业设施的评价。为项目的商业定位、业态配比、合理定价和后期招商提供依据和建议。 通过中小投资者座谈会发现挖掘项目的利益、机会、吸引力及障碍点，了解其投资行为习惯与投资项目的可能性，为项目的商业定位和规划提供进一步的支持。 2、调研区域 根据商圈划分理论，核心商圈的半径为0.618-1公里，是通常情况下不借助交通工具可到达消费地的距离；辐射商圈的半径为3-5公里，是通常情况下须借助交通工具到达消费地的距离。考虑到前锋厂项目属于社区商业设施，以及该区域的地理特征，对其商圈划分做了一定的调整。 ●核心区域：以项目地址为圆心，半径0.8公里左右，不借助交通工具可到达（以街道为界做适当调整）。 ●辐射区域：核心区域以外半径1.7公里，须借助交通工具到达（以街道为界做适当调整）。 ●核心区域+辐射区域：总面积约为19.6平方公里（核心区域2平方公里、辐射区域17.6平方公里）。 3、调研方式 为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究。 ●二手资料收集、人文访谈 ●主要依托区域商业种类普遍踏勘 ●普通消费者抽样调查 ●潜在大型投资单位负责人单独座谈 ●目标区域个体经营户抽样调查 ●中小投资者定性座谈会 ●个案分析 4、样本分布 总样本量 核心区域样本 辐射区域样本 消费者访问 250 100 150 经营户访问 100 80 70 投资者座谈会 2场 男性一场、女性一场 商家深访 6家 家乐福、欧尚、麦当劳、锦官驿酒楼、真锅咖啡馆、青天健康休闲中心 楼盘深访 1 全兴花园 一、项目区域的口岸价值与商业价值 1、人口 核心区域人口：核心区域面积2平方公里×2.78万人/平方公里=5.56万人=1.86万户 辐射区域人口：辐射区域面积17.6平方公里×2.78万人/平方公里=48.93万人=16.37万户 整个核心区域人口+部分辐射区域：人口具有10万人以上人口的项目支撑。 根据该区域旧城改造与工厂搬迁规划动向，该区域属于城区人口较快增长区域。 2、收入 家庭年收入：2262.7元/月×12个月=27154.8元 人均年收入：27154.8元/月÷2.99=9081.9元，略高于全市年人均可支配收入8972元。 根据全市年人均消费6874元推算，该区域的收入支出比为1：0.766。 3、消费 购物消费：消费者调查结果表明，被访家庭平均一周购物次数为1.67次，一次购物的总费用为80.8元，户均年购物总额为：80.8元/次×1.67次×54周=7286.5元。 外出就餐消费：消费者调查结果表明，68.8%的被访者会外出就餐，平均一周外出就餐次数为1.64次，一次人均消费额为43.4元，所有被访者外出就餐人均年消费总额为43.4元/次×1.64次×54周=2644.33元。 4、主要单位分布 亚光电子管厂、国光电子管厂、红光电子管厂、川药厂、川棉厂、三十中、六医院、电子科大、华联、电焊机厂、二十一中、成都广播电视大学、供电局、送变电厂、铁塔厂、制药四厂、硅酸盐厂、成都中药厂、科仪厂、四川石油管理局、交警二分局、市勘查院、市园林局、成都公交公司二总站、市八医院、市政工程西南设计院、华西建设集团公司、省电子器材公司、市委党校、五冶医院、省乡镇企业局、成都铁路公安局、省测绘局、成都铁路运输学校、新蜀联大酒店、成都中医医院、文殊院、省出版印刷公司、金牛区检察院、西南地质勘查局、喀秋莎大饭店、四川旅行汽车制造厂、西藏饭店、成都大酒店、青龙饭店、金融宾馆、成都邮区中心局、刃具厂、成都轴承厂、416医院、工具研究所、电焊机