中信地产中山市西区项新目前期定位策划方案.ppt

2013年3月6日;[一] 城市研究 [二] 房地产市场研究 [三] 区域研究 [四] 项目研究 [五] 方案建议;;东北重要的老工业基地 ;中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市 东北地区第一大城市 中国的工业重镇和历史文化名城 中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上 (中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省);沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。 沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。 沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。;地理位置上的中心;沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。;{指标对比};;经济指标在东北区域突出;房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略 机遇把控能力尤为重要;李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径. 李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。;城市;1 市场整体概况 ;2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。 2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/㎡，楼面地价1616元/㎡，同比增长7%和8%。;年份;2 写字楼市场 ;近4年供应方面，09、10两年几乎没有，11年直线爆发，供应面积52.42完平米。12年继续走高，供应96.59万平米。 近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，10年去化相对较少，其余三年，去化相对平稳，基本维持在55平上下。;政府机构集中区域 CBD重点开发区 存量约158万方 平均租金150元/㎡/ 月 未来甲级写字楼供应较大 租户：金融、制造业、服务业为主。;商圈;北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。 区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为???础，区域逐渐形成商务办公集中区。 目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。 区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。 区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。 区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。;五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。 同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内； 少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内. ;太原街商圈;主要潜在供应 （2013）市府恒隆广场，北站市府广场区域，五里河商圈区域 （2014）国际金融中心, 北站区域;竞争市场项目分布;市区写字间产品你主要分布在几大商圈范围内，聚集效应，且周边配套齐全。;3 公寓市场 ;万科滨河国际公寓;中街 11000元/平米;沈阳公寓市场概况——公寓供求走势;选择公寓的原因;公寓代表项目概况;项目基础信息;项目基础信息;项目名称;公寓产品主要分布在北站、金廊沿线、太原街商圈，周边配套齐全。;4 商业市场 ;城市现有优质商业供应对比;北行;典型起步发展商圈参考;由于华府天地一期目前经营情况非常差，有大量的空置面积，因此北站商圈的空置业态占到了38%； 除了服装服饰业态以外，北站商圈还有很多的餐饮类商家.;序号;;;太原街;位于金廊的百联购物中心的体量达到了11万平米，引进的品牌以中档为主，由于自身动线、项目周边交通情况和管理的问题，目前除了餐饮和娱乐业态外，其他业态经营情况较差，有较多的空置面积； 位于于洪的吉利街商业街主要满足周边地区居民的日常消费需求； 位于东陵区的阳光新生活广场是一个社区型的购物中心，引进了沃尔玛、苏宁电器、星美影院等主力店