世联顾问地块解析模型新专题研究报告_21页.pptVIP

认识区域属性 明确区域处于哪个阶段 预测未来区域发展趋势 深圳中心区以居住用地为主的价格走势：地价提升明显。房价在相当长一段时间保持提升，但幅度不大；在未期土地稀缺时出现较大上升空间 案例——郑东起步区未来土地区域价值 随着起步区的逐渐成熟，区域内土地未来升值空间较大 思考题——如何使区域增值 Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析 Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析 本报告是严格保密的。 项目前期系统工程—— 地 块 解 析 2006.4 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地块解析目的 地块——基本载体； 区域——跟本约束力 地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分 南三环国贸的可能 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 项目价值构成解析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域认知 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域认知——认识区域属性（价值） 界定区域范围：辐射圈（十五分钟车程圈） 资源 城市规划 交通状况 经济状况、产业结构 政策倾斜（引导） 公用基础设施状况 繁华程度 人口结构 历史、人文精神 未来规划和发展方向 确定项目的势力范围与竞争范围； 项目所处市场环境 项目可整合的资源状况 以前瞻性眼光看项目开发 指导项目发展方向 分析地块增值潜力 确定项目开发时机、节奏 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域认知——确认区域发展阶段 投资启动 中心区主干道基本完成 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中； 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成 成功拍卖出让一块居住用地； 中心区城市公园建成； 和黄、中海、深业、居住项目开工 六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工 中心区进入高速发展期； 高交会馆正式起用； 新中心区地位已经确立； 居住项目竣工投入使用； 江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成； 购物公园 中心区进入稳定发展期； 居住项目：星河国际，； 写字楼项目中电信息； 公建项目： 六大公建继续 建设； 商业项目：中心购物公园； 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 1993年 1995年 居住商业 区域性商业 市级商业 1996年 1997年 1998年 1999-2001年 2002年 案例分析——福田中心区开发进程：中心区的住宅、公寓、写字楼与政府工程同步开发 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1993以前 规划 中心区规划 住宅 住宅：多层为主、品质低 1993 开始启动 中心区建设 1995 基础设施 建设 中心区主干道基本完成 住宅与写字楼 住宅：高层为主、实现高价格 写字楼：档次低楼盘市场好 1996 土地开发 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中 1997 居住项目 开发 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成 成功拍卖一块居住用地 1998 办公项目 开发 中心区城市公园建成 和黄、中海、深业、居住项目开工 六大政府工程(市民中心、图书馆、音乐厅等)同时开工 住宅、写字楼与商业配套 住宅：品质高、与中心区价格差20%左右 写字楼：具有一定档次，但较中心区低 综合商业：酒店宾馆、大型商业开始出现 居住商业 99－2001 商业项目 开发 中心区进入高速发展期 高交会馆正式起用 新中心区地位已经确立 居住项目竣工投