中原深圳数码港项目发新展策略思考.pptVIP

『数码港』项目发展策略思考;报告提纲;产品特点：;交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音噪杂，人行系统存在极大安全隐患； 产业环境不高：周边为传统物流工业片区，群集汽车城/销售/、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群混杂，片区档次较低； 周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对孤立的。;1、政府规定：08年国家再次明文规定： 规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅 2、销售瓶颈：房产证（厂房性质） 销售上，给客户心理带来相当的不利影响 3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价值作为评估标准 造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力;优劣势组合分析——发展方向如何？;项目发展方向研讨：办公功能;基本数据： 占地15145.20 ，建面74613.51 用地性质：工业用地，销售过程按揭正常 主打卖点：华侨城区位、4.8米/9.6米层高、内肺空间、分体空调 客户类型:客户以自用为主， 行业主要为电子、服装设计、建筑/室内设计，面对服装设计行业统一招商，欲打造服装行业聚集地 ； 价格：1.6万起价，成交均价1.6-1.8万/㎡ 销售情况：35％;生存之道：差异化竞争;项目发展战略思考;大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化 ;将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈 源于华侨城,高于华侨城 于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响 于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境;案例借鉴：上丁企业公园;标志?麓谷坐标就位于长沙市西部城区 岳麓山风景区北侧，湖南长沙麓谷高科技园中心，南接岳麓山大学城 。 长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园构成一个生态园区。 麓谷依托软件、新材料、传感技术和动漫产业等十大国家级专业产业基地的品牌优势和集聚效应，重点发展先进制造、电子信息、新材料、生物医药四大支柱产业。目前已引进了摩托罗拉、诺基亚、思科、日立电器等世界500强企业 ;EOD：低密度、创意、生态办公区;华侨城·创意EOD;站在2010年，我们展望……;大胆假设，小心求证 ——市场支撑点在哪里？ 研究出发点： 创意EOD的使用客户在哪里？ ——我们从目标客户群智力型、创意型产业入手 创意EOD的购买客户在哪里？ ——我们从客户置业需求、办公成本入手 ;报告提纲;2006年，深圳文化创意产业增加值近382亿元，比上年增长25.9％，高出同期GDP增长10.9个百分点 ;大势环境——关键词：政府重点扶持发展产业;行业现状：深圳目前主要的创意产业园概况;创意型办公空间市场供应量逐步放大，近年有接近40万平米的办公面积供应市场 市场需求量大，多个项目租赁情况良好，几乎无空置率，如OCT创业园、招商意库 创意型办公主要目标企业为：建筑设计，景观设计，室内设计，工业设计，服装设计，广告设计，影视动漫制作、视觉艺术创作、家具设计、展示设计、艺术创作、空间设计、陶艺设计等等 租金水平目前普遍比较合理，物业为只租不售 多为旧工厂整改而成的办公空间，外部环境得到了有效整改，但内部小环境差、硬件以及服务差;广告类企业目前办公现状 在工业旧厂房：在工厂区设置办公区域 硬件条件差，企业门面形象差 更多是一些小企业，集中在华强北的旧厂房改造的写字楼这些小企业处于求生存的状态，如诺文广告 租金水平：45-50元/月，需求面积在200平米 中心区周边的写字楼 硬件条件较好，形象较好 这是一群处于发展阶段的企业，他们已经有一定的市场份额，但是他们租不起或者买不起中心的写字楼，但是他们有喜欢依托着中心区的便利性和客户群，如在彩田路、设计之都、车公庙片区租金水平：80-90元/平米不等，面积在200-400平米 崇尚生态办公的企业 环境好 办公环境舒适 或者已经进驻创意产业园区，或者公司在环境优美的地点建立了企业总部，如风火、黑弧租金水平：100-120元/平米不等，面积需求在500-1000平米 ;服装类企业目前办公现状 工业区：在工厂区设置办公区域 硬件条件差，设备陈旧 更多是一些小企业，这些小企业是求生存的状态，但也存在相当一批知名品牌的企业，如台茗还在八卦岭工厂区办公，目的是方便管理，以及方便及时与生产部沟通，但是目前也在积极寻找更好的办公场所。租金水平：八卦岭35-45元/月，车公庙70元/平米 环境：设备陈旧，硬件条件很差 车公庙片区的写字楼 硬件条件好，形象好，但仅仅满足办公功能 已经搬入硬件条件好，形象好的写字楼，城市俪人、歌力思等知名企业在，如杭钢富春、喜年、天安数码、创新科技大厦等 硬件条件更好的写字楼办公，但