博达商业广州西安万国新丝路东方项目定位报告.ppt

;;目录;第一部分 项目竞争分析;;宗地周围颜色表明：区域所处城市的 非居住密集区 绿色实线：宗地为中心/半径1KM 蓝色实线：宗地为中心/半径2KM;城市卫星成像分析 ;城市卫星成像分析 ;城市卫星成像分析 ;城市卫星成像分析 ;城市卫星成像分析 ;城市交通规划分析 ;城市规划用地分析 ;城市规划用地分析 ;;SWOT分析 [劣势];;;SWOT分析 [威胁];;;专业市场与所处地域的产业结构有着莫大的关系，生产企业集中，导致大量的集中采购，专业市场也就因运而生。比如：围绕佛山石湾的建陶企业而形成的佛山建陶市场、山东淄博的建筑材料市场、浙江义乌的小商品市场等等。 与当地的优势产业相互依存、产销互补而形成的专业市场一般规模比较大，并且容易“做大蛋糕”。;主要物业品种设定;各物业品种的竞争分析及竞争策略;各物业品种的竞争分析及竞争策略;该区域商业配套比较少，城西客运站往西基本没有什么楼盘或其他商业支撑，再加上常住人口有5.9万人，社区底商已足够填补该区域无商业配套的空白。当然，若只有少量的物业可售，自然备受投资者的青睐。 本项目是大型复合项目，餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。 况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。;项目毗邻城西客运站，承运40万/年的客流量，往来低消费能力的旅客较多，但配套的酒店很少，快捷经济型酒店具备生存的空间； 本案作为辐射大西北的专业市场，兼且项目周边区域专业市场众多，在服务品质与，经济型酒店将有效填补该商贾们的需求； 经济型酒店是目前酒店业收益率及开房率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展潜力巨大、前景看好； 经济型的产权酒店在西安不多，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。;基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，其消化量往往不是太多，建议作为住宅类物业的辅助品种。;项目的竞争定位;项目的竞争定位;项目的竞争定位;项目??争分析;与城西酒店厨具批发市场的关系 内部竞争/取代关系;药材批发市场：西安万寿路沿线，经营面积45万平方米，经营摊位1500个，经营品种1600个，日成交额150万元。其销售輻射新疆﹑甘肃、兰州﹑青海﹑宁夏及周围市场;长乐西路沿线精品服装批发市场：该专业市场为近年新建，市场规模较大、档次较高，现已成为西安比较重要的服装批发基地，由于地理位置和建成时间的制约，零售额在此地域仅占少数。该地区的服装批发不仅销往市内各大商场也成为省内各县区的重要服装供应地。;康复路;赛格电脑城总面积4万多平方米，一、二层为电脑散件市场，负一层为品牌电脑专卖区，这三层的面积在8000平米左右，三层以上均为写字间。赛格电脑城装修档次较高，号称采用国际四星级饭店标准装修，写字间均采用隔音墙，并且配有DDN专线。目前入驻商家已近300家，涵盖西安各路IT业精英。 ;项目的竞争定位;项目的竞争定位;第二部分 项目主题定位;万国在创造一个时代;项目总体定位;规模决定影响力;产业新格局◎行业第一品牌;作为中国第二大的旅游城市，本案立足旅游的下游产业； 打造成规模最大、专业度最高、功能最全、档次最高、环境最优、效益最好的专业市场。;主题差异性分析 ;主题适应性分析 ;主题产品的表现形式 ;七分钟 两个完全不同的世界;七分钟 两个完全不同的世界;第三部分 项目产品定位;项目功能定位;商业业态定位;业态选择;业态规模划分;2F;项目产品定位;项目规模定位;项目经济技术指标建议;项目商业规划要点;项目住宅规划要点;项目商业设计要点;项目住宅设计要点;第四部分 目标客户定位;购买商铺的目标客户群，包括经营者自购自营，以及投资者购买。 购买商铺产权的经营者，主要是项目定位中同类业态的经营者，他们包括品牌代理商、相关业态产品生产厂家、其他相关经营户；而投资者多数属于二次置业或多次置业者，他们看好项目的发展前景；;受访经营者有相当比例表示会选择采用租赁形式，他们表示这样比较稳健，这一类是较为稳健的精明的生意人； 而部分是资金紧张，所以他们表示会选择过渡的形式。;购买住宅的目标客户群体，以项目周边区域人口为多，尤其是周边厂区的员工，目前大部分单位取消分房，购房自住是必然选择。;项目定位业态所相关行业的经营者； 政府工作人员； 本区域高收入单位、工厂工作人员； 周边区域及本市中等收入水平以上的工薪阶层。;自营型 职业：成功经营者。 年龄：30—50岁。 购买目的：作为品牌扩张、扩大经营的一种途径。 特征描述： 一般为品牌产品，一般已经有几个门面； 二次或多次置业； 有领先一步的市场理念，对品牌经营有长远谋略。 关注