同策2013年6月楼市长行搂调控机制背景下市场发展趋势.pptVIP

新国十条 新国八条 国五条 新国五条细则 2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 2011年1月26日，?国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2011年7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。 实施细则导读]进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 温家宝：房地产市场价格远远没有回归。住建部长姜伟新：20%的房产税一定要执行下去，对于当前社会争议，住建部已经关注到，执行过程中有什么问题，再完善。周小川：结构性信贷政策还会继续加强。 经济调控手段逐渐代替行政调控手段趋势 2013年两会 长效调控机制——经济手段逐渐成为房产调控的主要方向 经济手段将逐渐成为日后房产调控的主要方向 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 限购标准升级 二套房购 买门槛上升 二手房交易 成本大增 进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。 在原来二套房（以及以上）信贷政策的基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 在原来的按照交易总额的1%-2%征收或者按照差额的20%征收，统一升级到严格按转让所得的20%计征。 对二手房市场影响较为明显 行政手段 经济手段 经济手段 趋势 经济调控手段增加 长效调控机制——新国五条细则突显经济手段调控 经济手段在调控的角色中越发突显 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 长效调控机制——建立长效调控机制，为行政手段退出做铺垫 如何继续搞好房地产调控，建立调控长效机制是关键 住房信息联网和不动产统一登记推动房产税扩围。房产税做为长效机制之一，扩围是大势所趋。 以20%所得税、房产税、保障性住房三位一体的长效调控机制将逐步建立。长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段，是为限购等行政手段的退出做铺垫过渡！ 20%个人所得税 保障性 住房 房产税 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 利润率下滑——一季度房地产行业净利润率持续下降至13.75% 房地产行业与其他行业净利润变动情况 我国房地产行业的销售净利润率受政策调控最为明显。本轮调控之前，我国房地产行业净利润增长率连续8年上涨，2010年达到最高值16.37%，受调控的影响，开始下行，截止到2013年一季度该值下降到13.75（2012年该值为14.65）。房地产行业的净利润增长率与所有行业的平均净利润增长率之差也明显缩小，并且继续呈现减小的态势，截止2013年一季度该值下降到6.51%（2012年该值为7.61） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经营风险增加——一季度房地产行业资产负债率创新高，达到75.26% 相对安全区域 警戒区域 近年房地产行业资产负债率 74.74% 75.26% 61.79% 风险趋势 由于我国房地产市场的快速增长，房企依靠负债杠杆撬动巨额资金来顺应企业的快速扩张，因此我们房地产行业资产负债率普遍较高。在调控的影响下，资产负债率增速放缓（折算2012年资产负债率增速0.48%，调控前平均增速2.40%）。随着行业掀起融资风暴，行业负债率再度上升。今年一季度创历史新高达到75.26%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pro