同策上海徐汇滨江1885新.ppt

徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析;本报告需解决的核心问题;第一部分：核心导读;可发展物业类型;;;;;;产品规划建议;第二部分：正文;报告研究思路框架;报告研究思路框架;;;;;;;;地块指标;;;报告研究思路框架;标准办公市场论证;;;;面积段;;;徐汇区商圈写字楼主要集中在徐家汇板块和湖南路板块;高品质办公是实现高租金的关键;;;;;;;;;;地块名;徐家汇未来商办集中供应区主要为龙华、徐汇滨江、上海南站板块;陆家嘴板块;;;;;总部办公市场论证;何谓总部办公;;需求总部办公基地的主流企业诉求; 选择购买独栋办公首要考虑因素：地段交通便利、区域商务气氛、区域同行业聚集、配套齐全 - 企业CEO/总裁首要考虑因素 ?企业形象与独栋办公形象相符。 ?地段区域商务气氛良好，同行业聚集等。 - 公司管理层考虑因素 ?最好整栋购买，不受其他公司干扰，并且便于公司内部区域划分。 ?建议配备智能化的会议系统便于沟通。 ?附近周围有商务气氛较好的咖啡厅或茶室，方便与客户进行商务洽谈。 - 企业行业员工期望因素 ?希望周边有成熟的地面与快速交通的配套，能保证时间的可控性 ?希望大厦的1公里或者大厦自身就能拥有成熟的商务、生活配套设施（特别是24小时便利店）; 对独栋办公的硬件需求：安全、舒适、效率、方便、个性 -楼层净高：希望能超过2.6米，最好能达到2.9米，满足企业以及个人的个性化需求。 -温度：24小时的恒温效果，可调整所需温度，可控性第一位。 湿度：由于办公环境密闭，最好能提供增湿系统，上海秋冬季节比较干燥。 空气质量：由于办公环境密闭，最好能提供新风系统，保证内部空气质量良好。 -电梯：最好能缩短等候时间，希望在1分钟内，专门设置专门的VIP电梯，避免因层级不 同带来的尴尬处境。 -供水：最好提供24小时的热水（温控）供应。 网络：满足企业对于网络的速度以及安全性的要求。 楼板承重：建议局部楼板承重达到750千克/平米要求，满足企业特殊需求。 车位：设置独栋办公专属的地上、地下停车场，最大程度的满足停车数量，同时对于 特殊车辆（加长、加大、加高型）考虑其车位的特殊要求。;对独栋办公服务需求：24小时、周到、个性化、效率 - 商务类： ? 专属服务专员：针对独栋办公配置专属的服务人员，进行一对一的专属服务。 ? 服务时间：部分企业是世界级公司，由于存在时差，是否提供24小时无时差的服 务，并且能有不同的语言翻译。 - 生活类： ? 就餐：希望在独栋办公内设置就餐区、茶水间，方便企业员工及客户就餐。 ? 休闲：希望有相应的针对不同层次和需要的健身场所，图书室、视听室等功能服务。;总部办公典型案例;市中心;2010年;;;;;当前市场表现——主要分为商务酒店型、自用型和投资回报型;;;项目名称 ;;;区域内高端酒店公寓——户型面积段为70-156平米;;项目基本信息;;项目基本信息;120平米以上类住宅户型成交稀少;;;;大户型类住宅;花木板块（产品创新+新型地段豪宅） 四季雅苑：1000-5000万（8-10万元/㎡） 星河湾：1000-4000万(5-7万元/㎡);;;;;嘉御庭;;;;;;类住宅风险因素;价格抑制;;;;;;;;;;;;;;;周边商业;;;报告研究思路框架;产品规划建议;谢谢！