同致行海南海域阳光住新宅项目一期价格策略.pptVIP

;商业秘密声明;汇报前言;目标;同致行对目标的理解;;;通胀压力下，固定资产的保值功能引导纯投资需求;政策压力下，目前海南楼市不符合地方政府需求，短期内政府必然积极寻求变通;打击的不是信心，是购买力;与去年同比，海口市场供需失衡，在新形势下，需求类型进入瓶 颈，短期内抢夺市场份额，中长期等待环境转变成为核心。;高性价比中小套型投资需求成绝对主力，投资门槛加高，海口中 高端市场尴尬;市场同质产品竞争激烈，去化速度慢;市场验证：成交带动溢价效果明显;;;;;竞争项目销售情况分析;竞争项目销售情况分析;;;本案客户户型需求分析;本案客户需求户型位置;本案客户楼层喜好统计;本案客户价格预期分析;楼栋分析;;;本案产品资源排序;;;;;;;【海域阳光一期价格走势及策略】;推售思路——四合院销售理念;第一批特价单位位置分布;第一批特价单位实收均价;价格策略核心;;;策略方向1：基于公寓市场的“典型竞品比较法” 思考原则：以市场典型公寓竞争产品2011年1~6月的主力成交均价水平，作为本项目市场比较对象； 策略重点：符合本项目形象，有利于利润实现最大化，同时建立市场价格标杆； ;;;;;;;;;;;精确制导 ——了解每一套产品的特点，销售与策划人员分别打分； ——精确、全面制定影响价格的因素和权重； ——横向（朝向差）、竖向（层差）综合比较，确保价格体系更合理。 分类产品策略调整 ——客户追捧度高、产品稀缺，适当上调价格以促进其他产品的消化。 价值最大 ——主力户型制定合理价格确保合理销售速度； ——客户关注单位，特殊层单位分别进行额外调差，确保价值最大化。;调差因素及权重：;每栋起点定在同个平面，以同一价值标准横向比较均衡评判，不再分别定平面差；;基于本案产品差异较大，因此根据市场同类产品比较法得出本案平面差，跃层属于西海岸稀缺产品，能附加500元/平米平面差，本项目最大平面差取4500元/平米。;层差设定： 考虑资源差别及单位间价差的均衡性，朝海景面与非海景面采用不同层差；1、2、3号楼北侧有海景，有海景跳差并做大层差。1#南侧与2、3号楼南侧建议层差不变。 跳差??定： 1、2栋北面7层可跃过会展中心，6-7层跳差400元/平；12层以上可观海，12-16层层差400元/平，不做跳差；B2户型有海景，但视野较窄，层差可与1、2号楼北面类似，但层差较背面适当做小。 偶数层有空中花园，奇数层无空中花园，建议直接按总价上加5%。 少数户型有斜梁遮挡问题，可在总价上减。 北面底层不能看海位置，可从总价上减。;周边项目层差跳差比较;2 - 31 层;梯口实收均价;梯口面价;特殊调差根据最终的查账报告来定；;价格表折扣率说明;Thanks for your attention