同致行郑州鑫苑世家公新寓营销执行方案.pptVIP

[2011]-ZZTZH-12;PART1 ：市场研判;PART1 市场研判;郑州市场住宅型小户型销售情况统计;世豪小公馆——项目凭借优越的地理位置、成熟的周边配套、顶端的装修标准，借势蓝堡湾，吸引自住和投资的客户。;产品分析——四梯17户和6梯29户，共1380套，本项目相比，居住品质相同，总体量、标准层户数及主力户型均极为相近。;推广分析——借势蓝堡湾高档住宅形象，对外打造以自住为主题的精装公馆。;推广分析——公馆产品推广力度较大，平均每月2次报纸广告、候车厅、网络等线上渠道在持续发布，7、8月均有主题性活动。蓝堡湾剩余产品主要集中在公寓。 ;销售情况——项目共签约销售公寓650余套，目前成交均价为7400元/㎡，在较大的推广和优惠力度下，销售情况近期有所好转。 ;市场总结及启示： 限购政策下：客户住宅置业次数受限，小户型住宅产品由原来的投资客转为以自住为主的首次置业者，但首次置业的自住型客户，经济实力相对较弱，对总价的承受能力有限。因此世家要加大消化速度，必须扩大目标客户群所涵盖的范围，以面带量。 纵观2011年住宅型小户型公寓的销售状况，价格稳中有降，销售速度较慢。因此在世家的价格定位，要结合2012年上半年的市场现状进行合理定位。 受国内一线城市降价潮的影响，目前客户观望情绪明显，客户上门量受到影响，因此在营销方面，要在座销的基础上，加大行销，直接进行客户锁定挖掘。 ;PART2 产品解读;楼号;产品分析;产品分析;小空间VS 大配套 小投资VS 大未来 小影响VS 大品牌;兼顾自住和投资商用型等功能型产品 繁 华 心 | 多 功 能 | 混 合 体;被花园路商业、经三路商务、文化路科技圈簇拥的明珠;PART3客户洞察;客户定位——结合公寓自身的价值所在，以及竞争楼盘的客户调研，得出本项目对位的客户来源，职业特征，置业目的;将公寓作为犒赏自己的赠品进行收藏，作为自己的私人空间； 具备一定实力的城市精英，追求时尚，对城市资源占有欲比较强 新婚姻法体系下，女人的购房需求； 飞奔族，外地商旅人士在郑的临时居所； 周边银行、证券等高管的行宫。;——喜欢时尚、充满mark生活 ;——喜欢在夜都市中找寻自我;部分投资客户用于灰色收入的转移； 投资型散户，看重区域价值，后续经营渠道多元化； 周边科技市场及其它创业者需要商住两用； 个人工作室、创意室。;前景+品味;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;PART 4 推售计划;工程进度：根据工程节点：2号楼2012年4月达到预售条件，1号楼预计2012年7月达到预售条件。2号楼：18832.78平米，共326套；1号楼A座：29506.28平米，共520套；1号楼B座：27842.22平米，共488套；1号楼C座：10785.59平米，共238套。因此，根据工程进度及物业体量，建议分三批推售。;第一批：2号楼，预计开盘时间2012年5月;第二批：1号楼B座、C座，预计开盘时间2012年7月;第三批：1号楼A座，预计开盘时间2012年9月;3月;PART 5 形象表现;目前公寓市场低迷，如果世家公寓作为一个独立的公寓型产品推出，必将陷入目前的红海市场中，且在推广力度上必将有较大的需求。 鑫苑世家项目在市场中已经形成一定的高端物业形象，同时考虑到洋房产品及公寓产品存在交叉推广，因此在公寓产品的推广方向上，我们建议： 借势鑫苑世家已经积累的市场形象，作为鑫苑世家的二期产品推出，继续保持高端品质一脉相承的物业形象。;;鑫苑·MARK国际 ;繁 华 心 | 多 功 能 | 混 合 体;公寓推广阶段划分;第一阶段：亮相期;第二阶段：形象期;第三阶段：强销期;PART 6 营销策略;世家营销节点划分;世家项目面临的主要问题： 目前限购影响下，客户购房资格受限 投资客减少 营销推广费用有限 面对不易改变的现状，我们要做的就是：“快、准、狠” “快”速抢占市场，“准”确锁定目标客户群，“狠”有力的杀客； 因此针对公寓产品，我们的营销策略是——;低成本爆破式快销之道;;起势快——1\2月做好营销准备工作，在洋房主推广结束后，立即开始洋房推广，各个渠道集中引爆 包装快——销售中心及建筑单体的包装，强化公寓推出的新形象 客户积累快——走出去，到重点路段，重点单位进行客户拓展和客户挖掘 杀客快——针对公寓产品进行系统的培训，与其他公寓项目进行经验分享 活动升温快——针对目标客户群体的心理特征，进行系列的